Las separaciones de parejas ya de por si suelen ser traumáticas, pero si además del dolor psicológico nos encontramos con los problemas económicos de tener que hacer frente a los gastos de «dividir» la vivienda o atribuirlo a uno de los cónyuges.
En estos casos hay que hacer 2 cosas:
- Cambiar la titularidad de la vivienda.
- Cambiar la titularidad del préstamo hipotecario si se tiene.
En ambas operaciones conlleva unos gastos importantes especialmente si la vivienda es de recién adquisición, en tal caso se podría tomar 3 decisiones:
- Vender la vivienda a un tercero: cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Sería la mejor opción, pero muy complicada en la situación coyuntural actual.
- Proceder a la extinción del condominio: es decir, «vender» la mitad de la vivienda al otro que se quedará con el 100% de la misma.
- La dación en pago a la entidad bancaria: es una opción bastante complicada, que consiste en ofrecer al banco la casa a cambio de quitarnos la deuda hipotecaria.
La opción más viable es la extinción del condominio.
¿Qué es la extinción del condominio?
Consiste en traspasar el 50% de la titularidad de la vivienda de uno de los cónyuges al otro.
La extinción de condominio se ha de hacer en la notaría y los gastos de dicha extinción es a parte del coste notaria sólo hemos de pagar los impuestos de AJD (1%) ahorrándonos el ITP que es del 7% que habría que pagar en el caso de una compra venta (artículo 7.2.B) del TRLITPAJD.).
¿Y qué pasa con la hipoteca?
Efectivamente no hemos de olvidar de la hipoteca, ya que aunque hagamos la extinción de condominio que es simplemente adjudicar el 100% de la vivienda a uno de los cónyuges, el préstamo hipotecario sigue siendo de los dos:
- Ambos tienen que hacer frente a la hipoteca.
- Ambos tienen que avalar con sus bienes en caso de impago de las cuotas.
De hecho, incluso si uno de los cónyuges accede a pagar la hipoteca, el otro sigue saliendo perjudicado:
- Sigue figurando en CIRBE que tiene un préstamo hipotecario y tendrá más dificultades para acceder a una nueva en el caso de que quiera comprar una nueva vivienda.
- Sigue siendo titular de la hipoteca y en caso de impago tiene que hacer frente al mismo.
¿Qué concluimos?
Separación de condominio, sí, pero también con cambio de la escritura de la hipoteca asignando como titular el cónyuge que se quede con el 100% de la vivienda.
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Buenas noches, estoy en trámites de divorcio con mi mujer, compramos una vivienda al 50% un año antes de la boda, y ahora la voy a comprar su mitad por una cantidad economica y a quedarme con la hipoteca pendiente que cancelaremos cuando pida la nueva hipoteca en otro banco.¿Debe entrar esto en el convenio regulador? ¿Tendré problemas en el registro ya que la vivienda fue un bien privativo? ¿Cual es la mejor manera de hacerlo para evitar pagar impuestos? ¿La extinción de condominio? Gracias
Haz una extinción de condominio. Consulta en la notaría de los trámites que habéis de hacer.
También tienes que hablar con el banco.
En cuanto al convenio, imagino que cuanto más detallado figure las cosas, mejor.
Salu2.
Buenas, primero estoy muy verde en esto,he realizado una extincion de condominio con mi hermano quedandose con el 100% de la vivienda en 2011. El piso tiene un valor de 99.986,60 euros, la hipoteca es de 72.048,87 y queda de hipoteca 69.657,07, entonces en la escritura de extincion de condominio le cedo mi parte y quedandome exento de pagar la hipoteca restante,tambien se pago el 1% a hacienda, yo recibo una compensacion en metalico segun la escritura de 15.135,79 (que no he recibido).
Mi pregunta es, en la declaracion de renta, ¿tengo que declarar algo de esto o estoy exento?
Si no has obtenido plusvalía con la «venta», no.
Salu2.
Donde veo lo de la plusvalía.
gracias
Lo tienes que calcular tú.
Precio venta – precio de compra – gastos.
Muy buenas!!Tengo una duda, y a ver si se me puede responder. En el año 2000 compré una vivienda con mi ex,50% para cada uno, el año pasado hicimos una extinción de condominio, mediante acuerdo judicial, y se me adjudicó la vivienda en propiedad al 100%. Consultado el banco (BBVA), no puso impedimientos, y solicito un prestamo personal para pagarle la parte que le correspondía. Todo ésto se hizo mediante escritura notararial y registro de la propiedad, con los gastos que esto lleva. Pero cuando he querido que ella no aparezca en el prestamo hipotecario, me han dicho que eso conlleva unos gastos, gastos que en un principio no me habían comentado, cuando yo ya les había presentado toda la documentacion anteriormente. Mi pregunta es si eso es cierto, ya que al ser una sentencia judicial, y según me habían comentado, no habría tales gastos!! En caso de que no debieran cobrarme nada…………donde debería acudir?? Gracias!!!
La sentencia judicial es independiente del préstamo hipotecario. Eso depende del banco y es con ellos con los que tienes que negociar.
Salu2.
Buenas tardes.
tengo un terreno con una edificación al 50% con un hermano y está alquilado a un tercero, desempeñando la actividad de la hostelería,no tenemos hipoteca, mi hermano quiere que procedamos a la extinción del condominio y yo le compre su parte porque necesita el dinero, yo no puedo pagar lo que vale su parte.
¿Si pago menos del valor de su parte tendría algun coste fiscal, o a nivel de hacienda?, ¿Cómo se por cuanto se lo puedo comprar?, ¿Qué impuestos y/ó gastos pagaría yo y cuales le corresponden a el?.En mi comunidad Autónoma me parece que no se pagaria la plusvalía Municipal.
A efectos de hacienda, estáis haciendo una transmisión y por lo tanto tenéis que pagar el impuesto de transmisiones.
Si vende su parte por un valor inferior al mercado, la Agencia Tributaria te podría exigir el pago del impuesto correspondiente al valor de mercado.
Lo malo de esto, es que después cuando quieras volverlo a vender, tendrás que pagar la plusvalía (precio venta – precio compra) siendo el precio de compra el que hayas pagado a tu hermano aunque hayas pagado más de base por el impuesto de transmisiones.
Salu2.
Hola estoy en tramites de mi separacion, estoy casada en regimen de separacion de bienes, el me ha dicho que si llegamos a un acuerdo en la manuntención de los niños me cederá su parte del piso sin pagarle nada ya que moralmente a sido por culpa de él. Aun asi que tengo que pagar, que tengo que hacer me queda claro que lo mejor seria lo de la extinción del condominio pero cuales son los gastos reales si el piso lo compre por unos 15.000.000 de pesetas por favor estoy hecha un lio gracias de antemano.
Vete al notario y allí te indicarán todos los gastos.
Esta es la forma más barata de hacerlo.
Salu2.
Hola,
Hace unos años compré un piso de VVPL con el que era mi novio, la constructora se dio en quiebra, y en este tiempo nos hemos casado y ahora estamos en proceso de divorcio. Aún no nos ha entregado el piso y al final por un acuerdo nuestro se lo queda él devolviéndome lo que yo ya pagué en su día. Quiero desaparecer del contrato de compraventa para que cuando haya que hacer la escritura y demás yo no aparezca en ningún sitio, que es lo que tenemos que hacer?
Gracias
Pero eso no es una extinción de condominio, aún no habéis comprado nada.
De todas formas, supongo que si habláis con la constructora, no os pondrá pegas.
Salu2
Hola,me gustaría saber si alguien me puede solucionar la duda,tengo una vivienda con mi hermana con una hipoteca de 213000 y quiero saber varias cosas:
1.-Si tengo que pagar el 1% del total de lo que me queda de hipoteca o la mitad como estoy leyendo aqui.Además claro está de los gastos de notaria.
2.-Luego en la declaración de la renta del año siguiente tengo que declarar ese gasto porque ya me estaba metiendo el 100% de la propiedad.
Un saludo y gracias.
No entiendo la pregunta.
¿Quieres hacer una extinción de condominio?
Buenos días, mi caso es un caso sangrante, y la desesperación es ilimitada. En 2010 hice una extinción de condominio de mi anterior vivienda (fui autropromotor). Se paso el 100 % a la otra parte por el importe pendiente del préstamo (234000). Según hacienda, el valor actualizado de la vivienda era de 310000 y como yo fui autopromotor y en las escrituras solo se refleja una cantidad de construcción de 123000, me dicen que tengo una ganancia patrimonial de unos 86000(no recuerdo la cifra exacta); ahí va lo importante: EN LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO, NO RECIBO NI UN SÓLO CÉNTIMO DE EURO POR LA OTRA PARTE, Y ADEMÁS, ESO VIENE REFLEJADO EN LA ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. Pero me dicen que me he desendeudado de la hipoteca y es una ganancia en especie. Posteriormente he vuelto a comprarme una casa cumpliento totalmente todo lo referente a la reinversión en vivienda habitual, y me he vuelto a endeudar con una nueva hipoteca, es más, le digo que he reinvertido el total del importe obtenido, es decir, cero euros, pero para eso me dicen que no es válido, que no puedo reinvertir cero euros. Por otro lado, salir de mi anterior vivienda antes de cumplir los tres años requeridos, debido a una enfermedad grave y a la falta de ayuda allí para realizar mis actividades diarias, me dicen que eso no me da derecho a que consideren que esa fue mi vivienda habitual por al motivo. Mi pregunta es, ¿pueden hacer esta atrocidad? ¿Pueden pedirme 18789 euros de la nada, habiéndome quedado un tiempo literalmente en la calle, y ahora, no permitirme alegar que me he vuelto a endeudar, es decir, he reinvertido el desesndeudamiento más los cero euros que me pagarón? Os pido vuestra ayuda, muchísimas gracias.
Por cierto, se me olvidaba comentarlo, se supone que en mi extinción de condominio, mi abogada, no supo hacerlo bien y eso ha supuesto parte del increible lío, que opináis. Extinción por capital total pendiente de amortizar: 234000 euros; valor actualizado de la vivienda según hacienda: 310000 euros. ¿Se debería haber extinguido por la segunda cantidad, no por la del importe del préstamo? Un millón de gracias.
Que te hayas vuelto a endeudar no creo que sea motivo de alegación, son operaciones independientes.
La verdad es que poco te podemos ayudar desde este foro, tu problema parece muy avanzado. Si utilizaste un abogado y éste lo hizo mal, podrías intentar reclamarle, al menos solicitar su ayuda para salir de este lío.
Salu2.
compramos un piso a mi madre y mi hermana como estaba soltera y no tenias hipotecario se lo pusimos a su nombre. Ahora queremos cambiarlo a nombre de mi madre ya que mi hermana tiene hijo y puede heredarlo. Costaria mucho este tema y que tenemos que hacer?
Tenéis que reescriturar la vivienda y pagar los impuestos de la transmisión.
Salu2.