Las separaciones de parejas ya de por si suelen ser traumáticas, pero si además del dolor psicológico nos encontramos con los problemas económicos de tener que hacer frente a los gastos de «dividir» la vivienda o atribuirlo a uno de los cónyuges.
En estos casos hay que hacer 2 cosas:
- Cambiar la titularidad de la vivienda.
- Cambiar la titularidad del préstamo hipotecario si se tiene.
En ambas operaciones conlleva unos gastos importantes especialmente si la vivienda es de recién adquisición, en tal caso se podría tomar 3 decisiones:
- Vender la vivienda a un tercero: cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Sería la mejor opción, pero muy complicada en la situación coyuntural actual.
- Proceder a la extinción del condominio: es decir, «vender» la mitad de la vivienda al otro que se quedará con el 100% de la misma.
- La dación en pago a la entidad bancaria: es una opción bastante complicada, que consiste en ofrecer al banco la casa a cambio de quitarnos la deuda hipotecaria.
La opción más viable es la extinción del condominio.
¿Qué es la extinción del condominio?
Consiste en traspasar el 50% de la titularidad de la vivienda de uno de los cónyuges al otro.
La extinción de condominio se ha de hacer en la notaría y los gastos de dicha extinción es a parte del coste notaria sólo hemos de pagar los impuestos de AJD (1%) ahorrándonos el ITP que es del 7% que habría que pagar en el caso de una compra venta (artículo 7.2.B) del TRLITPAJD.).
¿Y qué pasa con la hipoteca?
Efectivamente no hemos de olvidar de la hipoteca, ya que aunque hagamos la extinción de condominio que es simplemente adjudicar el 100% de la vivienda a uno de los cónyuges, el préstamo hipotecario sigue siendo de los dos:
- Ambos tienen que hacer frente a la hipoteca.
- Ambos tienen que avalar con sus bienes en caso de impago de las cuotas.
De hecho, incluso si uno de los cónyuges accede a pagar la hipoteca, el otro sigue saliendo perjudicado:
- Sigue figurando en CIRBE que tiene un préstamo hipotecario y tendrá más dificultades para acceder a una nueva en el caso de que quiera comprar una nueva vivienda.
- Sigue siendo titular de la hipoteca y en caso de impago tiene que hacer frente al mismo.
¿Qué concluimos?
Separación de condominio, sí, pero también con cambio de la escritura de la hipoteca asignando como titular el cónyuge que se quede con el 100% de la vivienda.
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Mi hija se ha quedado con la vivienda que tenía con su ex-novio y han realizado una exicion de condominio ante notario, mi pregunta es: Hacienda puede exigir un contrato de compra-venta en vez del condominio? (ya que por lo visto es más caro)O con el condominio que nos han cobrado el 1% del valor total de la vivienda ya es suficiente?
Gracias y un Saludo.
Como lo han hecho, está bien hecho.
Salu2.
Estamos repartiendo la herencia de mis padres y existe un piso cuyo 50% es mio y el otro 50% es de mis padres.
En caso de que el 50% de mis padres le tocara a mi hermano y acordaramos que yo le cediera mi 50% ¿lo podriamos hacer mediante extincion de condominio? y esto…¿ que efectos fiscales tiene? cuanto tenemos que pagar a hacienda por esto?
muchas gracias por atenderme
Sí, yo creo que sí.
Acude a un notario y allí te informarán de cómo lo tienes que hacer y los costes que conlleva, que por otra parte más o menos se indica en el artículo de arriba.
Salu2.
quisiera que me asesorasen de como se debe de hacer una extincion de condominio de manera que el unico titular de la hipoteca le cede la titularidad total de la vivienda que esta escriturada a nombre de los dos y por convenio regulador de separacion, aunque no hubo matrimonio ni registro como pareja, para que quien cede no conste como vendedor puesto que no va a percibir cantidad alguna por ceder su parte de la vivienda ni por la cantidad pagada de hipoteca (que esta a su nombre unicamente)hasta que se firme la nueva escritura. ¿el banco permitira el cambio de titular de la hipoteca?. MUCHAS GRACIAS.
Esta operación se ha de hacer en una Notaría, así que te recomiendo que visites uno y allí ya te indicarán si se puede hacerse y cómo se ha de hacerse.
Salu2.
Hola
Mi consulta es la siguiente:
Me divorcie hace 5 años y en la sentencia decia que yo me quedaba con una casa comprada 4 años antes, el me firmo dos documentos uno ponía que me la vendía a precio del momento de compra y el otro que me la cedía, este no llego al juzgado, pero lo tengo con su firma y la mía.
Tenia que arreglar los papeles en 3 meces cosa que no hice, hoy por hoy la comunicación es nula ya que se a dedicado a desprestigiarme con todos nuestros amigos y con mi hijo que pidió el cambio de custodia, actualmente la tiene él.
Ahora me he puesto a arreglar los papeles ante notario y me piden la firma del.
después de 5 años pagando yo sola la hipoteca y todos los gastos de la casa, me dice que su firma vale dinero y que no me firma.
Mi pregunta es ¿en caso de ir a juicio como saldría yo parada o que pasos tendría que seguir ya que ahora mismo estoy pagando una casa, y en el registro apace el como medio propietario.
No quiero dejar de pagar la hipoteca por que ya entraríamos en deudores en el banco?
El se compro una casa hace 2 años, que es donde vive con mi hijo hoy dia.
muchas gracias por responder a mi consulta un saludo.
Tendrías que haber hecho los papeles en su momento.
Ahora esa firma ya no sirve y tendréis que volver a pasar por lo mismo que antes para resolver el tema nuevamente.
Consulta ayuda profesional para que te saque de esta situación lo más ventajosa posible para tí.
Suerte
Hola, mi ex-amigo y yo compramos un piso de VPO y queremos hacer una extinción de condominio para quedármelo yo, pero el banco me dice que no puede mantener las mismas condiciones de hipoteca inicial ya que es subrogada, eso es así?
Sí, el banco puede exigir cambio de condiciones y exigir nuevas garantías si se subroga la hipoteca, ya que a partir de ese momento tiene menos garantías para cobrar, ya que se quita uno de los deudores de la hipoteca.
Salu2.
quiero quedarme con el crédito hipotecario y vivienda que tengo a media con mi ex pareja. Lo que ocurre es que el banco no me concede el crédito hipotecario que adeudábamos por que al pasar de dos pagadores a uno resulta es insuficiente el sueldo que tengo. ¿que solución podría haber para que mantuviesen a mi la hipoteca que teníamos concedida los dos ?
y otra pregunta: Un vez hecha la separación de condominio Si comparto la hipoteca con otra persona ¿ tendría que hacer obligatoriamente un contrato de compra-venta por el 50%. ¿hay alguna manera de hacer esta operación sin que los costos sean exagerados?
-gracias-
La solución a tu problema es llevar un avalista al banco para garantizar el pago de la hipoteca.
Salu2.
Quisiera hacer una consulta.
Hace dos años hicimos una separación de biens, y a continuación una escritura en la que pasaba mi parte del piso, el 50%, a mi mujer. En la escritura, en la que se habla del fin del régimen de gananciales, indica que ella me entrega (todo ficticio, por supuesto) en mano 60.000 euros, la mitad del valor.
Yo estoy en paro hace tres años, y he tenido que hacer la declaración de la renta por haber tenido dos pagadores, que en total suman una retribución de 400 euros, algo ridículo, pero bueno, es la ley.
Ahora hacienda, antes de devolverme, me dice que detecta un cambio de transmisión, y me pide las escrituras y gastos de la primera escritura y de la última.
Un amigo asesor dice que tengo que pagar el 18% de la diferencia del valor que he recibido, 63.000, entre la mitad de cuando la compramos, unos 22.000 euros. Eso mismo dice la notaria. Es decir, el 18 por ciento de unos 40.000 euros. La pregunta es, es esto lo que se paga.
Y si es así, dada mi situación de parado de larga duración, hay aplazamientos y fraccionamiento? Gracias.
Efectivamente, tienes que pagar eso.
Y sí, puedes fraccionarlo en 2 pagos e incluso solicitar un aplazamiento:
– http://www.preguntasfrecuentes.net/2012/04/23/campana-irpf-2012-aplazamiento-de-los-pagos-de-impuestos-de-la-renta-2011/
Salu2.
Mi sobrina tiene un piso con su ex pareja y quiere hacer una extinción de condominio. El dinero que reciba ¿cuanto y cuando tributa? En este tema ¿tiene algo que ver la plusvalía? El piso es de VPO ¿tiene que devolver las ayudas?
Espero vuestras respuestas, que estoy mas perdido que el barco del arroz.
Gracias
Sí, hay que pagar los impuestos de la plusvalía obtenida.
Salu2.
Mi duda es la siguiente: Mi ex y yo tenemos un piso en común, y vamos a hacer una extinción de condominio a favor de él. Hemos quedado de mutuo acuerdo, que no me va a dar nada por venderle su parte, debido a la crisis que estamos atravesando.
Esto me podría traer problemas con Hacienda, para la declaración de la renta del año que viene????Muchísimas gracias. Un saludo.
No, en todo caso tú has obtenido una minusvalía que si quieres, lo podrías compensar con plusvalías.
Un punto importante, haz cambio de la escritura de la hipoteca, porque si no es así, el banco te podrá seguir exigiéndote a tí el pago de la hipoteca.
Salu2.
Hola quiero separarme de mi pareja,hemos hecho una mediacion y pactado una cantidad por la cual el abandonaria el domicilio.He mirado de hacer una extincion de condominio, pero este señor me dice que no firmara hasta que lo saquen de titular de la hipoteca la cual pago yo sola desde hace dos años. El banco me pide avalador para sacarlo de titular y eso me resulta imposible.
Dos preguntas ¿si me hago un seguro de vida a favor del banco seria suficiente? ¿podria denunciarlo en el juzgado por no pagar su parte de la hipoteca ?. Muchas gracias.
Podrías denunciar a tu pareja por no pagar su parte de la hipoteca… pero se rompería también lo pactado.
Es lógico que no acepte la extinción de condominio hasta que le saques de la hipoteca. No quiere ser deudor de una vivienda que ya no será suya.
Salu2.