Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.
¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?
Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):
- Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
- Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
- Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)
¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?
Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.
Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.
¿Qué plazo de reclamación hay?
En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)
¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?
El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:
- Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
- De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.
Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)
¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?
Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).
¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?
En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:
- Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
- Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
- Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)
Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)
Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?
En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)
Consejos importantes a tener en cuenta
En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:
- Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
- Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
- Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
- Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
- Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
- El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
- Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.
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Hola buenos días
Recientemente hemos comprado una casa,propiedad del banco,es de nueva construcción, son del 2007..el caso es que al ser de Nueva construcción no tenía contratada agua ni luz,realizado esos tramites..me encuentro que al intentar encender la luz en la vivienda tan solo funcionan 2 enchufes …el resto no funciona..quien se tiene que encargar de dicha instalacion
Es un defecto oculto, salvo que se comprara la vivienda como estuviera, es decir que se asumiera estos defectos.
Salu2.
Hola, buenas. Compramos una vivienda nueva en 2010, un chalet pareado, en principio todo bien porque no teniamos vecinos, pero hace unos meses se instalaron definitivamente, y fue nuestra sorpresa cuando…me despierto con el movil del vecino, me levanto corriendo a media noche a por mi hijo cuando llora el del vecino, cuando enchufan algo en la pared conjunta parece que tocan mi pared, al parecer tiene toda la pinta de vicio oculto y me gustaria saber como proceder, puesto que al leer lo de los 3 años en caso de ruidos me he quedado un poco plof; pero claro es que hasta hace poco no vivia nadie al lado. Un saludo y espero que alguien me pueda echar una mano para saber como actuar. Gracias
¿Por qué va a ser un vicio oculto?
Como mucho debéis de reclamar si en los planos figuran unos aislantes acústicos y en la realidad no existe o similar.
El problema de aislamiento se podría solucionar instalando unas placas de pladur adosada con aislante. Os podrías poner de acuerdo para costear la obra.
Salu2.
Buenas noches, mi nombre es Ariel. Compre un departamento en un primer piso de un edificio a estrenar, via fideicomiso, en 3 días me dan la posesion, pero el departamento tiene variso problemas, que me dijeron iban a solucionar, pero pasaron los días y siguen igual, y otros tantos que voy viendo y no logro hablar con la constructora para comunicarselos.
Paso a comentarles.
En el patio no habian puesto canilla, me dijeron iban a colocar desde el baño pasando por la pared de la habitación, pero fui hoy y me encontre lo trajeron con cañeria plastica(Saladillo por exterior) quedando realmente muy mal esteticamente, además de que por cuestiones tecnicas creo un caño plastico no puede estar expuesto al sol, por que se resecaria. en el mismo patio la baranda del patio esta con oxido, por lo cual además oxido la pared, me dijeron que lo iban a sacar con la hidro; todo el edificio esta pintado de un color, pero el patio mio esta de otro diferente; Dejaron una madera sobre la medianera(que seguramente la pusieron para cuando estaban trabajando sobre la misma y nunca lo sacaron, dicha madera al llover y tener la caida para mi patio me ha manchado, quiero que la saquen; al barnizar las puertas se nota lo hicieron en el patio, por lo cual el piso esta manchado y no logro sacar dichas manchas, pisadas, etc; al ser un primer piso y con patio seguramente lo utilizaron de deposito durante algun tiempo, entocnes se nota que dejaron materiales metalicos ahi, los cuales transmitieron oxido a mas de 1 baldoza, sin contar con hay algunas rajadas. Dentro del departamento tanto la mesada de la cocina como la de la batea del baño (ambas de marmol) tienen oxido, el constructor me dijo que seguro que fue uqe limpiaron con virulana y la dejaron apoyada sobre la mesada, que la iban a limpiar y/o cambiar, yo la verdad que no se si eso sale por que esta muy comido; me encontre las paredes con mucha humedad dp de la tormenta de la semana pasada, algunas paredes se descascararon muchisimo y algun zocalo al ser de madera se puso toda negra por efecto de la humedad, en la cocina me dijeron que en el bajo mesada de melamina iban a colocar una cartonera de aluminio y no lo han echo, adem{as que no pusieron el estante correspondiente; el departamente es de calefaccion centralizada por medio de radiadores, y me encontre con que detras de estos no pintaron, además de que estan en falsa escuadra lo mismo que las puertas del placar( es una gran diferencia viendo que abajo toca con la pared y arriba quedan como 3cm abiertos) supuestamente los iban a regular.
Todo eso sin contar con que estuve todo el fin de semana limpiando el departamento, manchas de pintura por doquier.
No se si tengo alguna forma de reclamar o que podría hacer, si pueden orientarme estaría muy agradecido. saludos.
Buenas tardes.
Puede reclamar perfectamente. Tiene derecho a recibir su piso correctamente ejecutado, con los acabados bien hechos , según el proyecto, el contrato de venta e incluso segúnlos buenos usos de la construcción.
Lo primero envíe un burofax reclamando todos los desperfectos, burofax con acuse de recibo y les da un plazo no superior a 30 días para que lo subsanen. Si no lo hacen, proceda a reclamar por vía judicial acudiendo a un abogado, importante, que sea experto en reclamación por desperfectos constructivos. Es una materia compleja y requiere un conocimiento específico.
Todo lo que comentas son vicios… y sí, lo podrías reclamar.
¿No tiene el mismo problema los vecinos? juntaron y reclamarlo.
Salu2.
Hola, en 2007 compre un ático de nueva construcción, no he vivido nunca en el, y esta llenó de defectos algunos que escribí en la hoja de reclamaciones y otras que las he ido viendo después. Nunca pasaron a arreglar nada, algunos de los defectos los vi al amueblar la cocina y meter inquilinos, mi sorpresa es que no les llega agua caliente, llamo a un fontanero y descubrimos que no hay toma de agua caliente con lo que han tenido que poner un latiguillo por encima de la encimera como han podido, en fin un pegote. Lo peor está en el suelo de las terrazas, se empeñaron en poner suelo volado y está de pena, al no estar niveladas las losas bailan al pisarlas, se parten con el riesgo de que te hagas daño, caben los dedos entre ellas y en alguna zona habrá separación de unos dos dedos, evidentemente con tacones no se puede salir por la separación tan exagerada de las losas…. En fin un desastre. El caso es que cerraron la oficina de Murcia y no tengo donde reclamar si es el caso de que se pueda, porque en su día no me hicieron ni caso, es más les deje un juego de llaves para que los pintores arreglaran todos los desperfectos de grietas y ni pintores ni nada desaparecieron todos, llaves, pintores y oficinas. Esta empresa es Edival la cual sigue funcionando en Valencia, me gustaría que me informasen de lo que puedo hacer o denunciar si estuviera en mi derecho. Gracias y un saludo
Debe de ponerte en contacto con la empresa, y si no te hacen caso, demandarles. Necesitarás abogado.
Salu2.
Hola,hace 4 años compramos un piso a un banco,la constructora había quebrado y el banco embargó los pisos.
En el edificio ya había gente viviendo,que habían comprado el piso a la constructora.
Cuando nos decidimos a ir a mirar los pisos observamos que todos los que daban a la parte trasera del edificio tenían humedades,así que nos decidimos por uno que daba al frente y estaba en buen estado.
Los pisos se fueron vendiendo uno a uno,por el «buen» precio que tenían. Se vendieron prácticamente todos,incluyendo los que daban a la parte de atrás. Mi sorpresa es que ahora los vecinos que compraron dichos pisos no paran de reclamar a la comunidad para la reparación de las humedades,q segun ellos no estaban en el momento de la compra…..cosa totalmente falsa. Me consta que muchos de ellos consiguieron una rebajita del precio precisamente por el estado de las viviendas. Que podemos hacer??? Ya hemos desembolsado casi 3000 euros en desperfectos!!!y yo ya estoy harta!! Me parece una tomadura de pelo.
Podrían reclamarle al banco esos defectos?como podría demostrar que esas humedades ya estaban? La comunidad tiene un seguro,¿no se supone q si las humedades salieron con posterioridad a la firma del seguro debería ser este el que se hiciera cargo?
Esas ventas se hacen tal como están…
Si la comunidad tiene un seguro, y tiene esa cobertura… no tenéis administrador? consúltale a él, que para eso le pagáis.
Salu2.
Hola,
En agosto de 2014 vendí un piso (año de construcción 1974). En ese periodo se había hecho una inspección técnica del edificio y vendi el piso sin haber salido las conclusioes de la ITE. Hace unos dias el comprador me comunica que el informe habia salido desfavorable y habia que hacer unos tratamientos en la estructura del edificio por lo que habia que pagar una derrama alta estimada entre 4 a 6 mil euros por vecino. Me reclama el pago de esta derrama por considerarse vicios ocultos.
Mi pregunta es si es cierto que tengo que asumir esta derrama. Gracias
Se le hizo saber al comprador de tal hecho. Si no fue así, es un vicio oculto, y como mucho te quedaría por negociar una salida menos costoso para ti y a ellos evitar la vía judicial.
Salu2
Buenas tardes, mi madre adquirio una vivienda y un merendero escriturado por separado el mes de octubre de 2014.
Antes de formalizar la compra se nos informo de unos problemas de humedad en el merendero y que lo habian solucionado y no iba a tener ningún problema más. Resulto que al formalizar la compra llego el mal tiempo y época de lluvia y nos encontramos el merendero inundado, nos pusimos en contacto con los anteriores propietarios que es una promotora y dijeron que lo iban a solucionar pero al realizar los trabajos necesarios nos confirman los trabajadores de la obra que nunca va a estar solventado ya que se debe a un error de construcción ya que no aislaron las paredes que van bajo tierra y con un terreno colindante por el que se filtra el agua por las paredes y siempre va a pasar.
Me gustaría conocer que derechos tenemos y si pudiesemos pedir que se nos cambiara de merendero por otro de similares caracteristicas y quien tendria la obligación de correr con los gastos de escrituras.
Gracias, espero su respuesta.
Te lo tienen que reparar o podrías resolver el contrato.
Acabamos de firmar contrato de arras de una casa unifamiliar. La fecha de entrada y firma de compraventa es dentro de 2 semanas.
Dado el poco plazo que tenemos para entrar, los actuales dueños nos han dado permiso para empezar las reformas.
Al hacer las reformas, nos hemos dado cuenta que la casa está infectada de carcoma, lo que nos obliga a cambiar todas las puertas, armarios y hacer tratamiento en algunas partes de la casa.
Puedo reclamar el gasto surgido por este problema? El precio se tendría que rebajar de la compra de la casa o posteriormente una vez finalizados los arreglos y tratamientos y mediante presentación de fras?. Muchas gracias.
Sí, ya que se trata de un vicio oculto.
Puedes incluso renogociar el precio antes de la firma.
Salu2.
Hola, que tal? Acabamos de comprar un apartamento en un tercer piso de un complejo cerrado, y ahora el vecino de abajo nos dice que nuestro baño filtra y le esta provocando humedades en el suyo. Del lado de afuera del baño del vecino se observa una mancha de humedad bastante grande. Según los vecinos esto comenzó hace dos años, pero los antiguos dueños no se hicieron cargo porque sostienen que no es problema del baño nuestro (hecho a nuevo hace 3 años) sino de la falta de impermeabilizante en la pared del vecino. Supuestamente hay una queja presentada a la comisión del complejo. Nosotros no teníamos constancia de este problema y nuestro baño parece funcionar bien.
¿Configura esto como un vicio oculto a pesar de que no nos afecta directamente, por lo menos no por el momento?, ¿Que deberíamos hacer si se prueba que efectivamente es nuestro baño que tiene filtraciones? ¿Somos responsables por el saneamiento?
Desde ya les agradezco, saludos
Es un vicio oculto.
Si el problema es de tu baño, has de reclamar el dinero a los antiguos dueños.
Salu2.
Hola buenos dias.. Haber si alguien me ouede ayudar.
Pued buen yo compre mi vivienda en mayo de 2014, y ahora en febrero se me a roto una tuberia de agua del salon, a consecuencia de esa rotura e calado a varios vecinos y el seguro de la vivienda dice que no se hace responsable que la cukpa es de la promotora, pero claro, ahora la promotora no existe. He escuchado algo de un seguro decenal que tienen obligacion las promotoras de realizar antes de la entrega de la viviendas, pero estoy perdido haber si podria alguien darme algun consejo. Un saludo
Efectivamente, existe un seguro decenal, cuyas garantias figuran en el artículo de arriba.
Habla con el administrador de la finca.
Salu2.