Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.
¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?
Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):
- Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
- Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
- Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)
¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?
Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.
Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.
¿Qué plazo de reclamación hay?
En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)
¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?
El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:
- Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
- De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.
Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)
¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?
Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).
¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?
En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:
- Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
- Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
- Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)
Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)
Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?
En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)
Consejos importantes a tener en cuenta
En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:
- Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
- Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
- Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
- Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
- Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
- El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
- Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.
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Hola, nosotros acabamos de adquirir un departamento hace tres meses, pero resulta que nunca tenemos agua, nos dimos cuenta que la entrada que pusieron para las tomas de agua son de un calibre muy bajo, por lo que es muy poca el agua que entra al edificio; al comentarlo con la Constructora dijeron que pusieron ese calibre porque ese fué el permiso que obtuvieron… varios de los departamentos además tienen mal las tuverias, tienen humedad, etc y hasta el momento la constructora no ha hecho absolutamente nada. Quiero saber cuanto tiempo tenemos para solucionar esto y que es lo que procede? Tenemos que levantar alguna denuncia, o que se hace en estos casos, porque llevamos tres meses pagando pipas de agua, cuando en realidad no tendriamos porque…
Envía un burofax a la constructora antes de 6 meses.
En caso de no hacer nada, puedes demandarle.
Salu2
Que puedo hacer,si transcurridos mas de 10 años, me percato de que los desagues fecales no estan hechos conforme a los planos de obra final de la vivienda.
Pues ya nada… se ha pasado el plazo de garantía.
Salu2.
Hola!
Necesito saber si la resistencia de un termotanque de una vivienda alquilada se reconoce como vicio oculto? Hace 9 meses que alquilo y de el mismo tiempo tengo problemas con ese electrodomestico. A quien le corresponde repararlo?
Hola.
Todo lo referente a mantenimiento de la vivienda y sus instalaciones correspondería abonarlo al titular de la vivienda. Aunque no está obligado a ello por ley.
En caso de que no aceptara, tendríais que negociar o llegar a un acuerdo de alguna manera.
Salu2
quisiera saber si siendo adjudicataria de una vivienda del ipv hace dos años y luego de muchísimos reclamos tengo que denunciar por vicios ocultos a la empresa constructora o al ipv.
Creo que a la constructora.
Salu2.
Hola,
He comprado un piso de segunda mano.
La comunidad de propietarios esta en juicio con el constructor por defectos constructivos en la fachada que aparentemente no afectan a mi piso.
El vendedor estaba al corriente de esto pero me lo oculto.
Puedo reclamarle daños y perjuicios?
Gracias.
Saludos
Esos vicios ya se está reclamando a la constructora.
Si falla a vuestro favor, tendrá que solventar la constructora dicho vicio, y si falla en vuestra contra, no existe tal vicio.
Salu2.
Hola,
se me ha pasado el plazo de reclamaciones a la constructora, ya que compré mi casa hace 3 años y medio. Tuve muchos problemas con la constructora para q me solventaran errores de replanteo de la vivienda, tuvieron q modificar tabiques. Es una planta baja y toda la vivienda tiene falso techo. Hace poco colocando un foco descubrí que habían dejado un trozo de tabique de tamaño considerable colgando, que se apoya únicamente sobre el falso techo de escayola. Se puede considerar un vicio oculto? o si es algo que supone un peligro porque podría desprenderse…a quien tengo q reclamar? constructor, arquitecto, aparejador?
Si ya se me ha pasado el plazo, tengo que ir por vía judicial?
Si ya se te ha pasado el plazo…
Hola, compré mi casa en mayo del 2009 y no sé si las imperfecciones que tiene podría reclamarlas. Tengo humedades en varias zonas de la casa (es un residencial de casas adosadas y ha habido éste problema en varias de ellas)también varios cierres de ventanas que no cierran correctamente. Pero sobre todo lo que más me preocupa es el tema de humedades pues el suelo que es de mármol se ha estropeado. Me gustaría me informarais si todavía puedo exigirle algo al constructor. Gracias.
Ya se te ha pasado la garantía para esos defectos.
Salu2.
Saludos. Tengo un departamento y me están haciendo la remodelación y algunos detalles no me están gustando y el arq. no hace caso, además que me dañó una puerta de lavadora y refrigerador Ya hable con el y me dice que debí de resguardar bien mis cosas esto no esta estipulado en contrato, como le puedo hacer para qué termine los pendientes que hay y que concluya mis trabajos
Esas cosas no tiene nada que ver con los vicios ocultos.
Salu2.
hola,puede hacerse cargo la constructora de una sanción que nos ha puesto Iberdrola de 7.000 euros porque al parecer la zona de piscina no tenia contador y estaba enganchada a luz de obra? La casa es del año 2001
Ufff, ya se te ha pasado el plazo para reclamar absolutamente nada a la constructoras.
Salu2.
Hola, buenos dias. acabo de adquirir una vivienda el 06 de noviembre del 2013, se compro a un arq por medio del infonavit. el dia de ayer 25/11/13 se percato que en uno de los cuartos de 2do piso hay humedad en las paredes (parte inferior), tal vez haya una fuga de agua por la tuberia que esta oculta. Me podria informar si se puede exigir la revision/reparacion al arquitecto que me vendio? o con quien hay que dirigirse? de antemano muchas gracias. slds
Sí, puedes reclamarlo al vendedor.
Salu2.