Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.
¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?
Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):
- Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
- Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
- Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)
¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?
Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.
Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.
¿Qué plazo de reclamación hay?
En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)
¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?
El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:
- Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
- De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.
Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)
¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?
Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).
¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?
En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:
- Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
- Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
- Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)
Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)
Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?
En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)
Consejos importantes a tener en cuenta
En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:
- Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
- Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
- Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
- Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
- Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
- El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
- Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.
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Es obligado ke la constructora me de los planos de las tuberíasy arketas ke pasan x mi casa ? Si es asi y no me lo kisieran dar ke debo hacer? Gracias
Imagino que si se los piden, te lo darán…
Compré una vivienda a urvicasa hace dos años. La entrega de obra se hizo hace mas de tres años. Desde cuando me cuenta la garantia de los tres años?. Desde k se entregó la obra o desde que la compré
El seguro del promotor cuenta desde la entrega de la obra.
Salu2.
Buenos días,
He ganado un juicio de resolución de contrato de compraventa de una vivienda por vicios ocultos. He tenido que iniciar ejecución forzosa porque la Promotora no quiere ejecutarla.
Según una Sentencia posterior a favor de la Comunidad del edificio que demandó por arreglos en zonas comunes y en cada vivienda, el juez indica que mi vivienda no se arregla porque el propietario de la misma ya no soy yo sino la Promotora y ésta no quiere arreglar.
Mi pregunta es: yo sigo pagando la hipoteca de la vivienda; ya que la vivienda ya no es mía, tal como indican, ¿podría exigirle esos pagos de la hipoteca que he realizado desde la fecha de Sentencia? Gracias.
Una cosa es la propiedad de la vivienda, y otra es quién es el que tiene que pagar la hipoteca.
Salu2.
Hace dos meses compre un piso a una empresa de BBVA. Es una vivienda nueva a un precio muy rebajado. Al empezar a pintar me di cuenta de que habia 2 enormes filtraciones (goteras) en el comedor, cada vez que llueve se hacen mas grandes y cae agua, esti ha dañado techo, pared y parket. A su vez cuando intente poner en marcha la calefaccion vi que habia una fuga de agua que inunda la cocina y moja la pared del rellano exterior. Han venido varios peritos y todos coinciden en que es defecto de construccion. El problema esta en que a la hora de firmar la compra-venta delante del notario BBVA nos hizo constancia que no se hacian cargo de ningun tipo de defecto que tubiera el piso, por lo que debiamos renunciar a nuesro derecho a reclamar. Mi pregunta es: esto es legal?? puedo hacer algo para que se hagan responsables de estos daños??
A ver si podeis ayudarme, Gracias!!!
Me temo que aceptaste de que pueda haber vicios ocultos a cambio de un precio muy rebajado.
Podrías intentar reclamar, pero creo que es complicado. Consulta con un abogado.
Salu2.
Por cierto, no tienes seguro de hogar?
hola me encuentro en una situacion dificl, firme escrituras de mi casa el viernes pasado y el dia martes fui a ver la casa que adquiri…al entrar me di cuenta que habia muros huecos, no se que hacer aun estoy a tiempo de desistirme con la notaria, me dice la notaria que pague los folios son 6 mil pesos, pero eso no lo deberia de pagar la constructora??????
Ups… me temo que no es una consulta sobre legislación española.
Yo personalmente no te puedo ayudar.
Salu2.
Buenas tardes! si el vicio oculto es del drenaje quien es el responsable de solucionarme el daño, se undio el drenaje y tiene 2 años y cachito que me la entregaron
a donde puedo ir para q me asesoren? la contructora no quiere pagar el material
Acude a un abogado experto en estos temas.
Salu2.
Buenos días.
Compré una vivienda de segunda mano en junio de este año. He llamado a la compañía de gas natural para la revisión de la caldera y equipos de gas. Y en la revisión han claurusado la caldera por escape de gas al estar defectuosa la valvula. Y me dicen que tengo que comprar una caldera nueva.
en principio la caldera es verdad que es antigua pero en ningún momento me dijeron que estaba inservible.
Se podría considerar vicio oculto.
Cómo he de reglamar si es así, ya que este caso son varios vendedores por venir de una herencia.
Muchas gracias.
Ponte en contacto con los dueños… y si no acceden a pagártelo voluntariamente tendrías que emprender acciones judiciales.
Salu2.
hola ,compre una casa hace 11 meses .segun la inmobiliaria con todos los servicios cloacales,hace 15 dias mi hijo se estaba lavando
los dientes y se desmorono el baño despues se agrieto el antebaño ,cuando vino el albañil descubrimos que en la casa habia pozo negro y que no existian caños tengo toda la casa hueca y las cimientos en el aire las paredes estan enpesando a rajarse ,el dueño manifiesta que no es responsable.le pedi solo que me reconozca el arreglo y no quiere .cuando paso el desmoronamiento llame a una escribana quien constato con fotos lo sucedido .el dueño quien es secretario de un juez jun carlos miranda ,me dijo que le haga la demanda que me la va a ganar y voy a tener que pagarle a el .
Búscate un abogado y reclama vía judicial.
Salu2.
Hola, yo compre la casa hace 6 años y mi problema es q la escalera q tengo es de madera y crujen todos los peldaños. La cosa es que crujen porque están huecos y cuando digo huecos es que cabe un ladrillo. Esto entraría dentro de reclamación de los 10 años. El promotor al venderla dijo q crujía porque se tenía que asentar la madera al ser una escalera nueva de madera. Llevo 6 años y cada día es peor. Trabajo a turnos y cuando estoy de noche subo por ellas despierto a mi familia. Puedo exigir q la levanten y lo arreglen?.
Me temo que no es vicio oculto, ya que en su momento te dijeron que existía el problema.
Además, los 10 años es para la cimentación, soportes estructurales, etc.
Salu2.
Hola, hace casi 2 años compre una casa y cada vez que llueve aparece una gotera o filtraciones de humedad en los muros, cuanto tiempo tengo de garantía por esto?
Si la vivienda es de de más de 10 años, 6 meses.
3 años en caso de vivienda nueva de menos de 10 años.