Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.
¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?
Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):
- Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
- Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
- Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)
¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?
Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.
Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.
¿Qué plazo de reclamación hay?
En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)
¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?
El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:
- Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
- De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.
Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)
¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?
Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).
¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?
En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:
- Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
- Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
- Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)
Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)
Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?
En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)
Consejos importantes a tener en cuenta
En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:
- Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
- Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
- Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
- Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
- Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
- El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
- Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.
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por la cercanía a mi trabajo hay una casa en venta de 34 años de construcción. ya varios de los vicios ocultos han salido a la vista. mi pregunta es: la puedo tomar como opción a compra? o después me saldrá mas cara por hacerle los arreglos??
No entiendo… si aún no has comprado y sabes que existen esos vicios, ya no son ocultos.
Tendrás que negociar un precio a sabiendas de esos vicios.
Salu2.
Buenas tardes:
me gustaria preguntarles sobre la vivienda que he adquirido hace unos 6 meses y medio .Empezamos a vivir en ella al mes y medio mas o menos de comprarla ,pues antes no pudimos .Al principio pues escuchabamos ruidos más de lo normal ,pero supusimos que era porque no estabamos hechos a los ruidos de los vecinos ,pues venimos de vivir en pisos y ya estamos acostumbrados (hoy por ti ,mañana por mi )Pero la cosa no ha ido a mejor ,al principio pensamos que el de al lado habla muy alto (que lo hace),después se notaban como vibraciones arriba y pensamos el de arriba corre en una cinta de correr ,luego los tacones ,los silbidos del de arriba practicamente puedo empezar silbando una cancion y el de arriba o el de al lado contestarme nitido sin ningún problema ,el problema viene más grave cuando sin estar el de al lado ,ni el de encima empezamos a escuchar sillas ,muebles que se mueven ,voces ,etc ,mire a las ventanas y solo teniamos a un vecino que ni siquiera comparto techo con el ,digamos que es el vecino de encima de mi vecino ,y lo escucho ,como si lo tuviera encima ,es increible ,ademas escucho conversaciones normales a un volumen normal ,y todavia quedan pisos pegados a mi ,por vender ,que miedito ¡¡¡¡ que hago ???? muchas gracias por atenderme.un saludo
Me temo que no se puede hacer gran cosa con respecto a la compra.
Lo único que podrías hacer es gastarte (bastante) en insonorizarlo.
Salu2.
ME HAN INSTALADO MAL LA CALEFACCION Y COMO MOVI UN RADIADOR POR MI CUENTA ME DICEN QUE YA NO TENGO GARANTIA.EL PROBLEMA NO ESTA EN EL RADIADOR MOVIDO.
LO PUEDEN HACER?
Si cambias por tu cuenta la instalación, lógicamente pierdes la garantía, pero claro, nadie va a mover un radiador de una instalación de calefacción.
Si no te quiere reparar… denuncialo en consumo.
Salu2.
Muy buenas;
compré una vivienda nueva hace 2 años y medio y se ha reventado una tubería.
He llamado a la promotora, pero me dice que como la casa se terminó hace 6 años, sólo me cubre el seguro de los 10 años y que instalaciones son 3 años.
¿La garantía empieza a contar desde que yo compro o desde que se acaba la obra?
Muchas gracias y saludos
Desde fin de construcción.
Salu2.
Tenemos un piso que compramos nuevo y que en junio hará 10 años de la firma. Se nos ha levatado el suelo de la entradita, supuestamente porque al ponerlo no se pensó en la dilatación, porque no es ningún problema de humedades ni de ninguna fuga, que por eso no se hace responsable el seguro. La promotora nos dice que esos daños no se cubren en ese periodo, que su garantia era de 3 años. ¿Es eso cierto? ¿Podemos reclamar en algún sitio?
Gracias
Me temo que esa garantía es de 3 años tal y como te dice la promotora.
Pero vamos, intenta ponerte en contacto con un abogado dicho en estos temas.
Salu2.
Buenos días. He comprado en marzo de 2011, un pareado con 6 años de antiguedad. El anterior dueño que fué el que compró la casa a la promotora, realizó una obra para ampliar la cocina, tomando parte de la terraza. Cuando la compré nos dimos cuenta de que en la escayola del techo de la cocina, había una pequeña grieta muy fina que no le dimos importancia. Ahora que han pasado casi dos años la grieta se ha hecho mayor. Además continúa por ambas paredes, que pueden ser de un milimetro de grosor. Las grietas están justo donde se amplió la cocina. ¿Que responsabilidad puede tener el vendedor? Gracias.
Me temo que ya nada.
Al ser una compraventa entre particulares dispones de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida para reclamar.
Reclamar al promotor, me temo que tampoco, ya que se ha realizado obra.
Salu2.
buenos dias,
hace cuatro años que se termino la obra y dos que yo la adquirí a una cooperativa. La instalacion de la carpinteria metalica del balcon me esta dando problemas, ya que entra mucho viento y ahora entra agua por la parte inferior.
debido a sus caracteristicas técnicas sólo pueden manipularla al empresa que la instaló, que es ademas el servicio oficial y servicio técnico de la marca de dicha carpinteria. Amparandose en que cobraron de la constructora, no quieren venir a ver los defectos y ponerles solucion. ¿Que puedo hacer?
gracias
No tienes seguro de hogar, es posible que te cubra.
Salu2.
Buenos días,
Hace 10 meses compré una vivienda de obra nueva. Acaban de instalarme la campana de la cocina, y produce unos ruidos raros. La campana y la instalación han sido comprobadas y están bien. Así que el problema recae en la instalación de la salida de humos del edificio de mi vivienda. Ya sea por alguna reducción o derivaciones mal puestas en el conducto. ¿Estaría la constructora obligada a inspeccionar y solucionar el problema?
Gracias y un saludo.
Puedes reclamarlo.
Salu2.
YA HISE 5 años en Mi casa de nueva construction hace 3 años se tupio la general y descubrimos Ke teniamos la arketa de rejirtro condenada bajo el suelo del piso bajo Ke es el mio el constructor me mando unos albañiles y pusieron una tapa de rejistro en la fachada la cual ahora a producido humedades y tenemos malos olores todo lo hisimos de palabras aun podemos denunciarle?
Intentalo… pero me temo que ya ha pasado la garantía de los 3 años.
Hola, buenas:
Al compramer el piso de obra nueva en 2004, venía con la preinstalación de aire acondicionado, el caso es que la tubería que venía dentro la colocarón mal, haciendo que la máquina de aire acondicionado al cabo de 4 años tuviese averías debido a la mala ejecución de la obra. Hemos tenido que cambiar la máquina el año pasado, y al probarla volvía a tener los mismo problemas de pérdidas de gas, y los técnicos tubieron que picar alrededor de la tubería hasta encontrar que había un tramo totalmente doblado que estrángulaba el paso del gas, haciendo que el compresor trabajase mal (de allí las averías de la anterior máquina, y los charcos del liguido en la galería).A pesar de que han pasado tres años y no se ha descubierto hasta pasado ese tiempo, ¿Puedo reclamar el valor de la máquina nueva, o la anterior? ¿y las cuantías de las averías?
Se te ha pasado el tiempo de la garantía.
Salu2.