Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.
¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?
Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):
- Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
- Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
- Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)
¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?
Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.
Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.
¿Qué plazo de reclamación hay?
En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)
¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?
El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:
- Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
- De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.
Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)
¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?
Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).
¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?
En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:
- Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
- Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
- Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)
Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)
Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?
En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)
Consejos importantes a tener en cuenta
En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:
- Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
- Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
- Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
- Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
- Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
- El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
- Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.
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Buenas Tardes:
Compramos una vivienda nueva en Septiembre de 2016 y con proyecto básico y ejecución según NBE 1979.
Desde el principio hemos tenido en el interior de las viviendas (52 en total) humedades y al año de estar viviendo allí, han aparecido humedades en garajes y accesos a los mismos. Desde hace dos años dicen que es falta de mantenimiento en la comunidad.
Se ha reclamado a la constructora varias veces , pero no hay justificación de las mismas y siempre que se le reclamaba algo decían que teníamos que esperar a que se asentara el terreno.
Actualmente tenemos humedades en garajes, condensaciones en ventanas de zonas comunes de portales e infiltraciones en la misma que provoca «charcos de agua» en algunas zonas.Además en las soleras de zonas ajardinadas del interior de la comunidad se ha producido grietas por el asentamiento del terreno.
A día de hoy, hemos solicitado un peritaje por un estudio de arquitectura y nos indica que las grietas, humedades y demás defectos de la comunidad son vicios ocultos pero ya no se puede reclamar a la constructora porque estamos fuera de plazo.
¿Se puede reclamar o tiene razón y la única opción es arreglarlo nosotros?
Un saludo
Comprasteis la vivienda en Septiembre de 2016!!!
Imagino que se trata de otra fecha.
Si no tenéis ningún documento acreditativo de que habéis reclamado por los vicios antes de plazo, no tenéis nada que hacer.
Tuvisteis que enviar un burofax reclamando los datos en plazo, en tal caso, no habría problemas.
Salu2.
Que el proyecto se encuentre redactado al amparo de una normativa antigua, no impide la reclamación por los vicios de la construcción que menciona, el plazo debe contarse desde la fecha del Acta de Recepción de la vivienda o el Certificado Final de Dirección de Obra.
Puede contactar con nosotros si precisa más información sobre el particular.
Buenas,
En 2007 compré una casa que ha tenido problemas estructurales, ya está reclamado y puesto en marcha.
También he tenido desprendimientos de todo el yeso de la casa por una mala ejecución,pero esto está fuera de plazo para incluirlo dentro del dictamen estructural.
Lo puedo reclamar a los vendedores promotores por incumplir la lei contractual?? Es decir me has vendido una cosa como buena pero no es buena. En cataluña tengo entendido que son 10 o 15 años.
Esto es lo que he encontrado:
«a) Acción por incumplimiento contractual.
La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que el promotor que vende un edificio que sufre vicios o defectos constructivos responde en virtud del art. 1591 CC -EDL 1889/1- o del art. 17 LOE -EDL 1999/63355-, pero también ha añadido que, al margen de la responsabilidad decenal y junto a ella, en tal caso existe un incumplimiento contractual del vendedor que entre sus obligaciones cuenta con la de entregar una vivienda sin deficiencias, reclamables por vía del art. 1101 o 1124 CC.»
– http://www.elderecho.com/tribuna/civil/incumplimiento-contractual-reclamacion-defectos-construccion_11_410680004.html
Salu2.
Buen día
Me gustaría saber si en el caso de la fianza por vicios ocultos la cual me da garantía de un año, en ese lapso descubro que esta mal el trabajo que me realizaron de la obra; una semana antes de que acabe mi año de garantía, y me a arreglan los defectos en esa semana, pero al día siguiente que acabo el año de garantía descubro que eso que me llegaron a arreglar quedo otra vez mal, me pueden respetar mas tiempo de garantía?? o que se haría en ese caso? ya perdí mi garantía con la fianzadora??
Agradezco sus comentarios
Saludos
Si te lo arreglan mal, puedes exigir que lo vuelva a arreglar.
Es un error descubierto en garantía y que no se ha resuelto todavía.
Salu2.
Buenas tardes,
He comprado un piso este mes de Enero y os quería consultar si se pueden considerar vicios ocultos para poder reclamarlos al vendedor, los siguientes problemas que me encontré una vez comprada la vivienda:
1.-Pérdida de agua por los latiguillos del lavabo cuando abrí la llave de paso.
1.-El anuncio de venta de este piso indicaba especificamente que la cocina estaba equipada con los siguientes electrodomésticos (caldera, microondas, horno, vitrocerámica, lavadora y combi) y resulta que el microondas se lo había llevado, la lavadora y microondas no funcionan, y en la caldera tuve que realizar varias adaptaciones para poder dar de alta el gas.
Muchas gracias, un saludo
Yo creo que sí, ya que aunque vieras dichos electrodomésticos, no lo viste funcionar.
Habla con el vendedor. Lo malo, si no accede voluntariamente a arreglartelo, tendrás que ir vía judicial.
Salu2.
Buenas,
Compramos un piso unifamiliar en abril 2007 con vicios ocultos de todo tipo (humedades, mala colocación de la preinstalacion del aire acondicionado, grietas. ..etc) denunciamos después de varios intentos de que sanearan los desperfectos, ganamos y les dieron un plazo para arreglar. Al no obtener noticia, se nos dio la opción de solicitar un peritaje (q pagamos nosotros) para estipular la cuantía de los daños descritos en el fallo X el juez, q X cierto fue todo lo escrito n el acta inicial, ahora nos enteramos q no van a pagar y se procederá a embargarles. Bien, mi pregunta es la siguiente q pasará ahora
Tendremos q esperar otros 7 AÑOS (por cierto denunciamos noviembre 2008) y no hay forma de terminar con esta situación?
El juzgado irá a por los bienes del vendedor en el siguiente orden:
Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
Joyas y objetos de arte.
Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
Intereses, rentas y frutos de toda especie.
Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
Bienes inmuebles.
Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.”
Salu2.
Hola, buenos días,
En el mes de enero de este año compramos un piso nuevo, pero que ya llevaba construido y cerrado 5 años.
Ahora estamos viendo algunos problemas que surgen, cómo que algunos radiadores gotean, el videoportero no funciona bien (parece que hay algún contacto con algún otro piso), y el cuadro de luces no está bien instalado ya que por ejemplo la campana de la cocina está conectada con el interruptor de la bañera de hidromasaje.
¿Quién tiene que hacerse cargo de estas reparaciones???
Son pequeñas cosas que no sé si puedo reclamarlas al constructor, si todavía están en garantía, ya que más que problemas de construcción son de instalación.
Muchas gracias. Un saludo.
Puedes reclamarlo y te lo tienen que arreglar.
Salu2.
Buenos dias. Este mes me han entregado un piso nuevo y la primera noche me di cuenta que la caldera de la vecina esta pegada a la pared de mi dormitorio. La caldera hace un ruido que no me deja dormir. Podría reclamar algo a la promotora. Muchas gracias.
Salvo que el ruido exceda lo legal, no puedes hacer absolutamente nada.
Existen soluciones a ese problema, reformando ligeramente la habitación y añadiendo aislante acústico a esa pared.
Salu2.
Buenos dias,
compre un apartamento de playa y me fue entregado el 31/12/14.
Actualmente en una de las paredes (gypsum) estan apareciendo manchas de humedad y puede verse que por alli pasa una tuberia que se ve oxidada. Esto está dañando tambien el piso que es de madera.
Ademas los ceramicos de la pared del baño estan despegandose y hay una trizadura en el techo del baño.
Reclame por estos daños la semana pasada y me entregaron un folleto donde establecen los plazos de garantia (ninguno mayor a un año). Esto mismo lo reclame por escrito cuando el departamento me fue entregado y nunca me lo dieron.
Quisiera saber si todo esto puede considerarse como vicios ocultos y el plazo por el cual deberia responder la constructora y/o promotora y/o la administracion.
Muchas gracias
Efectivamente el plazo es de 1 año.
¿No tienes seguro de hogar? que estas cosas lo reparan.
Buenas a todos,
Adquirí una vivienda nueva en noviembre del 2006 y ahora (septiembre 2016) me he dado cuenta al hacer una reparación en los canalones que el cemento que sustenta las tejas de los caballetes se está desmoronando. Puedo pedir responsabilidades a la constructora?
Un saludo y gracias de antemano.
Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
… yo creo que sí sería posible. Pregunta a un abogado.
buenas tardes, adquiri una vivienda el 20/07/2016 a traves del banco, ahora resulta que esta mal la impermeabilizacion del patio, se lo comunique al banco y vinieron a verlo, han hecho un informe y como es costoso reparar el patio (losas y tela asfáltica) se acogen a que en la escritura ponia (La venta se realiza como cuerpo cierto, en las condiciones físicas y jurídicas en que se encuentran los inmuebles, que el adquirente declara conocer y aceptar, renunciando consecuentemente a los saneamientos previstos en Derecho, y liberando de cualquier posterior responsabilidad a SAREB – BANKIA por la finca que transmite. La parte vendedora ha adquirido las fincas en procedimiento de COMPRA no habiéndola ocupado, ni tenido un conocimiento exhaustivo de su situación física, por lo que la parte compradora renuncia expresamente a ejercitar cualesquiera acciones frente al vendedor por saneamiento, por vicios ocultos.) puedo hacer algo con esto? o ya lo tengo perdido.
Sin embargo los baños tenian el agua caliente al reves en el wc y eso si que lo han reparado, supongo que sera porque esto es mas costoso, pero claro se puede reparar una cosa y lo otro no?
gracias.
Se han protegido mucho añadiendo todas esas clausulas…
Según un artículo de tecnocasas (consulta un abogado):
La compra de un inmueble como ‘cuerpo cierto’ implica que vendedor y comprador acuerdan la transmisión de un espacio concreto y conocido por ambos. La compraventa no supone la renuncia a los derechos de saneamiento, evicción y vicios ocultos.
El artículo 1461 del Código Civil establece que el vendedor está obligado al saneamiento del inmueble vendido, lo que le hace responder de la posesión pacífica y legal de lo vendido y, además, de los vicios o defectos ocultos que tuviera dicho inmueble. Tal saneamiento puede tener lugar por evicción (privación ejecutoria del inmueble en virtud del derecho existente con anterioridad a la compraventa), o por la existencia de vicios ocultos si lo hacen impropio para el uso al que se le destina o si disminuyen su valor y uso, que no se habría adquirido, de haberlos conocido.
La manifestación genérica en un contrato de que los adquirentes conocen el estado físico y jurídico de la finca, sin concretar ni detallar los vicios existentes y conocidos por el vendedor determina que la exención de responsabilidad carezca de virtualidad jurídica y suponga un pacto abusivo en perjuicio del consumidor, alterando la normativa legal en la esencial obligación de sanear los vicios ocultos, especialmente cuando el contrato no fue negociado individualmente, respondiendo a un contrato de mera adhesión, pues responde a un texto previo redactado por el vendedor.
Salu2.