Los Vicios ocultos de las viviendas o edificios son defectos no visibles u ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.
¿Qué plazo de garantía tienen las viviendas de nueva construcción?
Si se compra una vivienda con menos de 10 años, el comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):
- Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
- Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
- Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
(art. 19 Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)
¿Cómo se garantiza el arreglo de los daños materiales causados por vicios ocultos?
Para garantizar el resarcimiento de los daños materiales ocasionados el importe mínimo del capital asegurado un 5%, 30% y 100% del coste final de la ejecución material de la obra para las garantías del acabado de las obras, de las condiciones de habitabilidad y de las condiciones de cimentación y construcción respectivamente.
Reclamación por vicios ocultos en Viviendas de segunda mano.
¿Qué plazo de reclamación hay?
En el caso de las viviendas con más de 10 años, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. (art. 1490 Código Civil)
¿En qué casos está obligado el vendedor al arreglo de los daños por vicios ocultos?
El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda:
- Si la hacen impropia para el uso a que se la destina.
- De haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma.
Sin embargo, el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador fuera un perito que por razón de su oficio o profesión, debería fácilmente conocerlos. (art. 1484 código civil)
¿Y si el vendedor no supiera de la existencia de esos vicios ocultos?
Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. 1485).
¿Tendría derecho a indemnización en caso de rescindir el contrato?
En los casos anteriores, el comprador podrá optar entre:
- Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
- Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
- Indemnización por daños y perjuicios: además, si optará por la rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho también a indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos de la vivienda y no los manifestara al comprador. (art. 1486.)
Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. (art. 1487)
Si adquiero la vivienda en una subasta judicial, ¿tendré las mismas garantías anteriores?
En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores. (art. 1489 código civil)
Consejos importantes a tener en cuenta
En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:
- Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
- Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
- Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
- Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
- Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
- El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
- Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.
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Hola! Hace 6 años compre un dpto a estrenar. Duplex piso 11 y 12.
Se filtró humedad de la medianera al año, lo solucionaron y, hace un año volvió a brotar.
Me dicen que la constructora NO responde porque no está mas en garantía. Que lo tiene que arreglar el edificio y que cada 4 años hay que realizarle mantenimiento
Cierto?
Gracias!
Departamento. Me temo que ese no es una palabra de España para nombrar una vivienda.
Yo sólo puedo dar ayuda sobre la legislación española.
Salu2.
Buenas tardes, compre una casa en enero del 2011, es una casa nueva, la compre por ley politica y en el 2013 comenzo a despegarse las baldosas del piso, por tal motivo les hice el reclamo con una carta la cual me firmaron como recibida, no me dieron ninguna respuesta ni siquiera fueron a ver el problema, ahora el problema es mas grande por que las baldosas entan despegadas por toda la casa. Aun puedo reclamar? cuales son los pasos a seguir?
Agradecida de antemano por su colaboracion.
¿ley política?
Eso no me suena que sea en España.
Si fuera en España, me temo que la garantía es de 1 año para elemento de acabado.
Salu2.
Hola buenos dias.
Hace 5 meses compramos una vivienda que ha resultado tener vicios ocultos. Según el art. 1490 del c.c. el plazo para reclamar se extingue a los 6 meses. La pregunta es: ¿Podemos interrumpir ese plazo por ejemplo requiriendo mediante Burofax al vendedor? o por el contrario, independientemente de las acciones realizadas la demanda ha de quedar interpuesta dentro de esos 6 meses desde la compra.
Gracias de antemano y un cordial saludo.
Con el burofax es suficiente.
Al enviarle el burofax, ya le has dado a conocer al vendedor que existe unos vicios ocultos, para que lo solvente.
Si no lo hace, juzgado.
Salu2.
Hola, me gustaría saber , una vez has detectado el vicio oculto y dado partea la constructora o inmobiliaria en mi caso, cuanto tiempo hay de demora para que lo aprueben y arreglen, está estipulado o algo?
Gracias, Carmen
No, y muchos acaban en juicio y es cuando te lo reparan.
Hola, hemos vendido una vivienda a una entidad bancaria por subrogación de un préstamo, ¿tiene cobertura ésta cláusula en el caso de quitar elementos de calefacción (radiadores y caldera) y puertas por ejemplo? Gracias de antemano
Lo que figure en el contrato y lo hablado.
Lo normal es que se venda con los radiadores, caldera, puerta, etc.
Últimamente se está encontrado viviendas de bancos sin esos elementos, incluso sin azulejos y más cosas, pero proviene de embargos que los dueños se lo llevan todo antes de que le desahucien.
Si heces lo que pretendes, es posible que después te reclamen y quieran cancelar el contrato.
Salu2.
En Junio 2014 compramos una casa de segunda mano y el vendedor reconocía los defectos que le reclamamos una vez habíamos entrado a vivir en la casa: planta baja – el desagua no funciona, se queda embosado y el desagua de lavavajillas/lavabo sale en el trastero, el depósito del desagua en el que se encuentra la bomba de desagua es inadecuado, la instalación de la luz de la planta baja nos expone a peligro de muerte, el calentador de bútano no tiene por dónde sacar el humo, se queda en el trastero,con cada lluvia nos entra agua al trastero, etc.
Pagamos nosotros la instalacion eléctrica (2.600€) para que nuestros cuatro hijos sufren ningún daño y reclamamos todos los defectos.
Nuestra abogada nos dijo que pedimos que lo arreglen los propietarios, que estamos dentro del plazo de 6 meses. Mandó un burofax (diciembre) y no obtuvo respuesta. Finalmente los demandó en FEBRERO 2015. No tuvimos respuesta cómo avanza (aunque preguntamos cada mes) hasta finales de octubre cuando nos confirmó que está aceptado el caso. De momento no podemos arreglar nada. Aun no se ha presentado ningún périto para ver los daños. Ahora, entrando el invierno, nos estropeó el calentador de agua. Pedimos asesoramento a nuestra abogada qué hacer ya que no se puede tocar nada. Su respuesta fue «nos se puede tocar nada». Eso significa que con cuatro menores (la mayor 5 años) no vamos a tener agua caliente hasta que venga el périto/se acabe el juicio?
Por favor, me podrían indicar alguna solución? Estamos desesperados: si cambiamos el calentador y toda la instalación que – según el técnico – habrá de sacar del trastero e instalarla en otro lado, vamos a perder mucho dinero ya que es el propietario antiguo que hubiera tenido que hacer correctamente la instalación. Y si no hacemos nada, pues estaremos sin agua caliente durante probablemente años.
Muchas gracias por su respuesta!
Saludos,
Tienes que esperar a que el perito verifique los problemas.
Entretanto, si para vivir necesitáis acomodar vuestra vivienda, podéis después pasar la factura en la demanda.
Pregunta a tu abogado. Lógicamente, sin agua caliente no podéis estar viviendo.
Salu2.
en julio de 2015 he comprado una casa nueva de 214m2 y la caldera de calefaccion y agua sanitaria es de una potencia de 28kw, los radiadores son 17 y algunos hacen ruido y otros no calientan en su totalidad, creo que la caldera se queda corta de potencia…que debo hacer? tengo derecho a que me instalen una caldera de más potencia sin coste para mi? o alternativas y pasos a seguir gracias.
es en la comunidad de Madrid
1. ¿Has purgado los radiadores? Si hacen ruido es que hay aire en el circuito, purgalo bien.
2. 28 kw creo que es suficiente para calentar una casa de esa dimensión. Comprueba que si son los últimos radiadores del circuito son los que están fríos, no se debe a la potencia de la caldera, sino se debe a la de la bomba que no es capaz mover lo suficientemente rápido el agua para que llegue caliente a todos los radiadores.
También puedes comprobar esto si observas que la caldera no está continuamente funcionando a máxima potencia. Aunque tenga más potencia, la bomba no es capaz de mover toda esa potencia hacia los radiadores y por lo tanto, la caldera disminuye de potencia.
¿Cómo ver esto último? habría que ver qué tipo de caldera tienes. Algunos que tiene modulación directamente baja la potencia y lo indica en un display (Como las calderas de gas de Saunier Duval) o están continuamente apagando y encendiendose cada cierto tiempo (como las calderas de gasoil que siempre trabaja a máxima potencia y si no se necesita tanta, sólo están encendido cierto tiempo y el resto apagado, entregando en conjunto menos potencia de la que es capaz)
Espero que con esto te ayude a solucionar el problema.
Salu2.
El pasado 30-10-15 firmé en notario la compra de una vivienda de segunda mano. Tras adecentarla me traslado a vivir el pasado dia 4 de diciembre. Detecto que el agua caliente se va y se viene. La calefacción no funciona. Me pongo en contacto con mi seguro y me envia un reparador que me indica que la caldera tiene una avería de 600 €. QUe probablemente venía y de antes y que tenían que haber notado lo mismo los anteriores propietarios. Me pongo en contacto con el anterior dueño y me dice que la caldera tiene ya 10 años que había pasado todas las revisiones y que les funcionaba correctamente. Le digo que no estoy de acuerdo que me la han vendido mal y que se tiene que hacer cargo. Me contesta que haga lo que crea conveniente pero que ellos no quieren saber nada. ¿que derechos tengo? ¿puedo exigir que la reparen?¿si la reparo yo puedo reclamar el pago de la factura?¿puedo llegar al caso de solicitar la anulación de la venta y reclamar el importe integro que pagé por ella asi como daños y perjuicios por lo que me he tenido que gastar?
Tienes derecho a reclamar la reparación por vicio oculto.
Lógicamente al no querer saber nada, tienes que ir por vía judicial.
Salu2
Buenas, el día 28/11/2012 compré una vivienda a Unicaja, ésta, había sido anteriormente embargada por dicha entidad al promotor, en 2014, entré a vivir en mi piso y me percaté de problemas de ruidos y aislamiento térmico.
El pasado día 22/11/2015, dentro del plazo de los 3 años y en recomendación de mi abogado, mandé un burofax a Unicaja con objeto de paralizar el plazo, para poder después realizar un informe pericial para reclamar daños por vicios ocultos, pero tras hacer algunas consultas por internet tengo las siguientes dudas:
-¿Estoy amparado por ese plazo de 3 años si la vivienda fue adquirida a un banco y no directamente a un promotor?
– En caso de estar amparado, ¿cual sería el siguiente paso después de no haber recibido respuesta por parte del banco?
– En caso de no estar amparado, ¿puedo reclamar este vicio oculto a alguien?.
Gracias y espero a la espera de su respuesta. saludos
Generalmente cuando vende un piso de banco te hacen firmar que renuncias a la reclamación de vicios ocultos.
Si no fue así, lo puedes reclamar.
Por otro lado habría que ver si la venta ha sido un bien de primera mano o de segunda mano.
Si es de segunda mano, sólo tenías 6 meses para reclamarlo.
Si fuera de primera mano y con el seguro decenal contratado, podrás reclamar por vicios ocultos dentro de los 3 años de plazo.
Leo que tienes abogado, utiliza sus servicios para reclamar.
Suerte!!!