Durante el primer trimestre de 2010 se ejecutaron 27.561 embargos, una de las cifras más elevadas desde el comienzo de la crisis en el sector inmobiliario.
Como posibles inversores o compradores de vivienda, se puede aprovechar de esta situación y adquirir una vivienda mediante subasta públicas con descuentos de hasta el 70%.
En este artículo vamos a responder algunas de las preguntas frecuentes relativos a las subastas judiciales, para tener las cosas claras si nos decidimos emprender la aventura de comprar nuestra casa mediante este sistema.
¿Qué es una subasta Judicial?
Es un acto celebrado en un procedimiento judicial con la finalidad de obtener dinero para pagar la deuda reconocida judicialmente a favor del acreedor, vendiendo para ello los bienes embargados o hipotecados del deudor.
Estas subastas pueden incluir distintos tipos de bienes.
- Bienes inmuebles: viviendas, garajes, solares, etc.
- Bienes muebles: maquinaria, mobiliario, etc.
- Vehículos: turismos, vehículos industriales, y otros vehículos.
¿Qué requisitos he de cumplir para participar en una subasta?
Los requisitos para participar en una subasta son:
- Ser mayor de edad.
- No estar inhabilitado por resolución judicial.
- No incurrir en las incompatibilidades que determina el Código Civil.
- Realizar previamente la consignación o depósito, que una cantidad de dinero entregado a cuenta para el pago del bien en caso de adquisición o se devolverá en caso contrario.
¿Como pueden intervenir los postores en una subasta?
En una subasta, se puede intervenir de dos manera distintas:
- Presencialmente, es decir mediante su asistencia al acto de la subasta.
- Por sobre cerrado, presentándolo antes del acto de la subasta, mediante un escrito en el que se hará constar que se adjunta el sobre cerrado en el que se indica el precio ofrecido, y acompañándose el resguardo de haber realizado el ingreso del depósito para tomar parte en la subasta en la cuenta corriente de la que es titular el órgano judicial que realiza la subasta, o el aval bancario correspondiente. En escrito deberá hacerse constar que conoce las condiciones generales y particulares de la subasta.
- También existen subastas electrónicas, cuyo servicio lo proporciona el propio ministerio de justicia
La participación en una subasta judicial es gratuita.
¿Cual es el precio inicial o «de salida» de un bien a subastar?
Tanto si el bien en mueble como inmueble, la subasta judicial se inicia desde cero euros.
¿Cuándo se devuelve el depósito a los postores no rematantes?
La devolución íntegra de los depósitos se realizará en los días siguientes a la celebración de la subasta cuando se haya dictado la resolución aprobando el remate.
Cabe la posibilidad de no devolución del depósito a los interesados que así lo soliciten a efecto de poder optar al bien por el precio que ofrecieron si el rematante no paga el resto del precio dentro del plazo legal –supuesto de “quiebra” de subasta.
¿Cuando se paga el resto del remate?
Se realizará, de ser bienes inmuebles, en los 20 días siguientes al día que indique el Juzgado (o diez días se si trata de bienes muebles). Cabe la posibilidad de solicitar hipoteca para el pago de dicho resto del precio, situación que deberá anunciar el postor en la subasta, y que suspenderá el transcurso del plazo para abonar el resto.
¿Que ocurre si hay inquilinos en la vivienda?
En el edicto de subasta debe constar la situación posesoria del bien, caso de ser conocida por el Juzgado, es decir si existen o no inquilinos y si los mismos tienen derecho o no a seguir ocupando la vivienda. Los arrendamientos pueden constar inscritos en el Registro de la Propiedad. En cuanto a la posible duración del contrato de arrendamiento hay que estar a lo que dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos
¿Qué ocurre si existen deudas pendientes a la comunidad de propietarios o salarios pendientes?.
- Si existen deudas a la comunidad de propietarios, el comprador del inmueble se responsabiliza de los gastos producidos en el año que tenga lugar la compra, así como los correspondientes al año anterior.
- Si existen créditos salariales, hay que tener en cuenta que los créditos salariales de los últimos 30 días de trabajo, siempre que no superen el doble del salario mínimo interprofesional gozan de preferencia sobre cualquier otro título. También los créditos salariales respecto de los bienes elaborados por los propios trabajadores mientras sean propiedad o estén en posesión del empresario.
¿Qué sucede con las cargas que están inscritas en el Registro como posteriores a la del bien ejecutado?
A petición del comprador, dichas cargas serán borradas mediante un mandamiento que expedirá el Juzgado y que deberá presentar el comprador ante el Registro de la Propiedad donde esté inscrito el bien.
¿Qué sucede con las cargas inscritas en el Registro de la Propiedad como anteriores a la del bien ejecutado?
Seguirán subsistentes y no habrá modificación alguna en ellas.
¿Hay escritura de compraventa al celebrarse una subasta judicial?
No hay escritura de compraventa. El Juzgado dicta una resolución judicial aprobando la compra realizada en la subasta judicial, que tiene el valor de documento público, y que deberá ser inscrita, como si de una escritura se tratara, en el Registro de la Propiedad correspondiente, liquidando previamente el impuesto oportuno.
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Fuente: Decanato de los Juzgados de Valencia
Esta a punto de celebrarse la subasta de mi casa y negocio,bueno mio solo no somos siete herederos e llegado a esta situación precisamente por eso,lo que deseo saber es si la persona a la que le sea adjudicada mi vivienda y negocio tiene que negociar conmigo para que me vaya,no me refiero a la casa, me refiero a mi negocio,tengo el usufructo o tercio lo trabajo yo, esta a mi nombre,por que asi lo puso mi marido antes de fallecer,pero esta a mi nombre el negocio no la propiedad. Si no me quedera en la calle sin vivienda y sin trabajo.contesteme cuanto antes por favor la subasta es el dia 22
Te recomiendo que acudas a un abogado para que te asesore, es un tema delicado…
Salu2.
hola y como se puede acceder a una subasta de un inmueble?.por que tengo entendido que es complicado
gracias
Sí, es bastante complicado ya que tienes que aportar el 30% de antemano del valor de la vivienda que quiere pujar para poder entrar en la subasta.
Salu2.
subastan una vivienda debajo de la mia.
¿Pueden celebrar una subasta sin abisarme ami?
Imagino que eres el dueño del piso…
Creo que se publican todas las subastas que van a haber.
Salu2.
hola, en diciembre de 2006 compre un chalet mediante contrato de compraventa, la promotora consiguio la licencia de obras en noviembre de 2007, desde esa fecha hasta diciembre de 2009 yo realize todas las entregas de dinero que figuraban en contrato, a principios de 2010 la promotora paro las obras for falta de liquidez imputable a ellos mismos. la entidad bancaria que les concedio el prestamo decidio terminar las obras por su cuenta, en abril de 2011 la promotora obtuvo la certificacion de fin de obra, y en mayo de 2011 me entrego una llave por si me queria ir a vivir pues estaba pagando alquiler desde hace bastante tiempo, la llave me la entrego a cuenta de subrrogarme a la hipoteca cuando la promocion de chalets tuviera la licencia de primera ocupacion, en noviembre he pasado por el registro y me encuentro con que mi casa tiene un embargo de 28.000 y pico euros mas intereses de demora, he de decir que la promocion es de 125 chalets y creo que la mayoria estan en situacion semejante, a todo esto antes de saber que mi casa estaba embargada el banco me dice que no me concede la hipoteca y ademas mi casa tiene mas prestamo de lo que a mi me falta que pagar concretamente 15000 euros mas de prestamo.ademas tiene 6000 euros de interese de demora por que las obras las tendrian que haber terminado en noviembre de 2010 y no fue asi, en octubre de 2008 solicite a la promotora un aval de una parte del dinero concretamente 20000 euros, en el documento pone que el aval vencia el 31-12-09 yo logicamente no lo ejecute por que a esa fecha la obra estaba en marcha todavia.
a todo esto yo estoy viviendo en mi chalet sin pagar hipoteca pero estoy enpadronado en ella, pagando mis impuestos y con mi contrato de agua, luz, gas, telefono, etc. creo que por muchos embargos que le vengan el banco que ha terminado las obras tiene preferencia sobre dicha vivienda pues el propio banco embargara al promotor por incumplimiento.
mi pregunta es la siguiente,
¿que se supone que el banco hara con las viviendas, llevarlas a subasta cuando embargue al promotor, o ponerlas a la venta a precio de hipoteca?
¿que derechos tengo yo sobre esa vivienda porque yo he cumplido con mis pagos segun contrato, y el promotor no a obtenido ni el fin de obras en su momento, ni tenemos licencia de ocupacion ?
¿si van a subasta tengo alguna ventaja?
¿el aval es ejecutable por mi parte, tengo entendido que el aval no puede vencer hasta que haya licencia de primera ocupacion y a dia de hoy hay imcumplimiento de contrato pues no la tenemos?
¿que me interesa mas ejecutar el aval de 20000 euros o esperar a que el banco venda o subaste?
¿si ejecuto el aval pierdo mis derechos sobre la vivienda?
¿para que sirve el derecho de terceria en mi caso?
gracias por atenderme y espero alguna respuesta que me ayude a solucionar esto,
me he puesto en manos de un abogado pero quiero tener alguna opinion mas.
saludos.
1. Mientras que la vivienda no se ponga a tu nombre, es de la promotora y si éste tiene un préstamo que no puede pagar, es posible que le embargue.
2. En caso de insolvencia, te convertirá al igual que el banco en acreedor de la promotora.
3. Te recomiendo que pidas ayuda profesional para defender tus derecho ante esta situación.
Salu2.
hola tengo un local pequeñito alquilado, a unos pakistanies.pero mi sorpresa ha sido, que al pasar por delante del local, estaba, cerrad, sucio , vacio, solo con dos o tres estanterias. ya que desde la calle se ve todo la puerta es de cristal, entonces me dirigi a el domicilio que se refleja en el contrato.de los inquilinos y alli ya no viven , ya que viven otras personas, entonces. yo puedo entrar en mi local. si el contrato se lo hice por 5 años.
un saludo gracias. por favor que puedo hacer.
No, no puedes hacer nada con el local, ya que lo tienes legalmente alquilado.
Otro tema sería que si no te pagan, en tal caso tendrías que intentar desahuciarles vía judicial.
Salu2
hola buenas voy a ir a una subasta,pero resulta que la propiedad no tiene escrituras(no figura en el registro civil)pero en el tablon de anuncios pone el precio de tasacion,primera puja 33000e y cargos de 5500e los cargos que ponen de que pueden ser?ya que en el registro no tiene ninguna carga ya que no existe.
Supongo que tendrá cargas…
Me gustaria saber en que momento hay que pagar las escrituras una vez me adjudiquen la vivienda por la que yo he pujado
Una vez que se te asigne hay que escriturar la vivienda y tú pagar el precio de tu puja.
Y tambien querria saber si en algun sitio me pueden decir si la casa esta ocupada por los propietarios o si tiene algun contrato de errendamiento
Toda esa información te lo tienen que dar los que subastan la vivienda.
mi consulta es,tengo dinero ahorrado y un contrato de cinco meses,la prestacion por desempleo agotada,y me gustaria saber
¿como podria acceder a una vivienda embargada,que requisitos me pediria el banco puesto que tedria que pedirle un prestamo hipotecario y que procedimientos tengo que seguir?
Leete el artículo de arriba.
Hola,yo me compre un piso con piscina,jacuzzy,sauna y gimnasio en ontigola calle mayor.cuando yo fui a mi constructora para que me de las llaves del piso y me dicen que entran en quiebra.yo me quede patidifuso y 5 años despues fui a ver como estaba me vaje y mire por el portal y habia niñas corriendo y un monton de bicicletas y salio un hombre mui raro del garaje yo pense que eran ocupas tu que me recomiendas
Pide ayuda profesional.
Salu2.