La compra venta de una vivienda no es una operación rápida y mucho menos barata. El proceso de compra se puede estirar durante semanas desde que las partes acuerdan el precio, el comprador busca financiación y hasta que se firma ante el notario las escrituras de compra venta.
Durante ese tiempo pueden ocurrir muchas cosas: el vendedor encuentra otro cliente al que le puede vender por un precio superior o el comprador encuentre otra vivienda que le gusta más o que sea de las mismas características pero con precio inferior.
Para evitar que ninguna de las partes se eche para atrás, se firman un contrato de arras que penaliza a ambas partes si tal situación ocurriese.
¿Qué es la señal o arras?
El contrato de arras es el compromiso de la venta de la vivienda tanto por comprador como por vendedor, entregando el primero una señal indicativa de su intención de comprar la vivienda.
Sin embargo, este compromiso no es definitivo, ya que ambas partes podrían echarse para atrás.
¿Qué ocurriría si el vendedor se echara para atrás?
En ese caso, el vendedor debería devolver al comprador el doble de la señal, tal como se indica en el artículo 1454 del Código Civil.
A este tipo de arras se les denomina penitenciales y debe indicarse en el contrato que se trata de arras de este tipo.
En el caso de las arras del tipo confirmatorias resumidamente podríamos decir que darían derecho a la resolución del contrato y en el caso de arras penales a la indemnización por daños y perjuicios siempre que éstos se pudieran demostrar.
¿Y si fuera el comprador el que finalmente decidiera no adquirir la vivienda?
Entonces lo habitual es que pierda la señal que dio como anticipo.
De todas formas, se podría acordar negociando entre ambas partes, incluir una cláusula que indique que las arras serán devueltas al comprador en el caso de que éste no consiguiera financiación hipotecaria.
¿Cómo se elabora el contrato de arras?
Si la compraventa del inmueble la estuviera realizando a través de una inmobiliaria, ésta le facilitará un modelo de contrato de arras. Sin embargo, si la compra o venta fuera directamente entre particulares, conviene conocer bien os datos y cláusulas que deben figurar en el contrato tal como indicamos a continuación, ya que son de obligado cumplimiento.
¿Qué datos deben figurar en el contrato de arras?
Deben figurar los datos personales tanto del comprador como vendedor: nombre y apellidos, estado civil, domicilio, Documento Nacional de Identidad (DNI) y estado civil, comprobando en el momento directamente del DNI original que los datos son correctos.
Conviene comprobar por el comprador antes de firmar nada los datos del vendedor. Que realmente es su identidad y titular de la vivienda, así como que ésta se encuentra libre de cargas y gravámenes, y que la superficie corresponde con la indicada en las escrituras solicitando la denominada copia simple.
Deberá figurar expresamente que la vivienda está libre de arrendatarios u otros posibles inquilinos.
Datos del vendedor:
- En el caso de que el vendedor sea un matrimonio en bienes gananciales deberán firmar ambos cónyuges.
- Si el inmueble tuviera como titulares dos o más personas proindiviso, deberán comparecer y firmar todos.
- Si la venta la realizara otra persona (un apoderado) en representación del titular, se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.
- En el caso de que se tratara de una sociedad, deberán indicarse y comprobarse los datos del representante así como los documentos por los que está facultado a realizar la operación.
Datos del comprador:
- Si la compra la realizara un matrimonio sería suficiente con la firma de uno de los cónyuges.
- En el caso de que la compra la realicen varias personas en proindiviso, deberán firmar todas ellas.
- Si quién adquiriera el inmueble fuera una empresa o sociedad deberán indicarse los datos del representante y con qué documentos se le reconoce como firmante en nombre de la misma.
Datos de la vivienda:
- Dirección de la misma (localidad, calle, planta, piso, puerta), su superficie, el número de inscripción en el Registro de la Propiedad y la referencia catastral de la vivienda.
- Debe indicarse también si se vende o no con trastero y garage y el número de indentificación de ambos, así como indicar también su superficie y dirección exacta.
Cargas de la vivienda:
- En el caso de que pesara alguna carga sobre la misma, debería indicarse también de forma expresa el acuerdo que sobre ellas hubieran llegado comprador y vendedor, como puede ser subrogación de la hipoteca o acordarse la cancelación de las mismas antes de la formalización de la escritura pública de la vivienda.
Precio de la vivienda:
- Las arras o señal se consideraría un anticipo ya del pago de la vivienda y se deduciría por tanto del precio total de la misma.
- Sin embargo, es importante indicar una fecha en concreta (que puede ser días o meses, aunque lo normal es que este plazo sea de 20 a 40 días desde la firma del contrato de arras) en la cual se realice el resto del pago.
- Lo habitual es que este pago restante se realice a la firma de las escrituras públicas y entrega de llaves ante notario, donde se haría constar la realización del pago.
Gastos de la compraventa:
- Lo habitual salvo que se pacte de otra forma, es que el vendedor se haga cargo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de un agente inmobiliario y el comprador del resto de los costes.
- Debería figurar claramente el contrato de arras que los gastos que se deriven de la vivienda desde la firma del contrato de arras y hasta la entrega de llaves y formalización de las escrituras correrán a cargo del vendedor.
Una vez indicados y comprobados todos estos datos podría realizarse ya la firma y entregar la señal del contrato de arras por ambas partes.
Para ver un modelo de contrato de arras o señal, haz click aquí.
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Buenas tardes,
Tenía un contrato de arras penitenciales firmado para comprar una vivienda y el vendedor se ha echado atrás (porque la ha vendido por más dinero). Nos ha devuelto el importe los 1.000€ que le dimos pero nos tiene que devolver el doble tal como venía estipulado y creemos que no lo va a hacer porque nos da largas y además nos ha engañado en varias ocasiones. Quiero denunciarle por las molestias que nos ha ocasionado y por los gastos (tasación, seguros para la concesión de la hipoteca, etc..)que hemos tenido que asumir.
Agradecería me indicaran el procedimiento a seguir para formalizar la denuncia y cuánto serán las costas aproximadas, que entiendo tendrá que asumirlas la parte que pierda el juicio.
Gracias de antemano.
Un saludo.
Ponte en manos de un abogado y haz la denuncia en el juzgado.
Salu2.
Buenas,
Quería saber que documentos son necesarios entregar por parte del comprador para la firma del contrato de arras.
Los que les hemos pedido son los siguientes y queriamos saber si todos son de obligado cumplimiento. Hay algunos de ellos que no nos lo pueden mandar y que nos los darán cuando se firme el contrato.
1.- Registro de la Propiedad
2.- Estado de las cargas de la propiedad
3.- Estado de deudas con la comunidad de propietarios
4.- Estado de si tienen alguna derrama actual en la comunidad y que falte por pagar. Creo que esto lo paga el vendedor.
5.- IBI
Hay algun otro documento necesario? Alguno pueden decir que no lo presentan? Los de la comunidad nos están poniendo problemas.
Gracias,
Realmente a la firma del contrato de arras no tienen porqué entregar nada de esto, salvo el registro de la propiedad que coincida con el que te vaya a firmar el contrato (asegurándote de que el que firma sea realmente el dueño).
El resto ya se encargará el notario de pedirlo para poder escriturar. Si finalmente, el vendedor, no entrega esos papeles, no se podría firmar las escrituras, y por lo tanto el vendedor te tendrá que indemnizar con el doble de lo pagado en el contrato de arras.
Saludos.
Buenas tardes. A mediados de marzo entregue 3000€ de señal y firme contrato de arras penitenciales. Supeditado a aprovacion hipotecaria y con fecha tope de firma en notario el 14 de mayo. En una cláusula pone q si no se firma x nuestra culpa se pierde las arras y en caso contrario se devuelven duplicadas. Nos conceden la hipoteca y se establece fecha de firma el 7 de mayo y el dia 6 la parte vendedora (empresa de inversión) anula la firma ya q mi banco preparaba yn cheque al suyo por 57 mil € . 44 d hipoteca y 13 de otro producto q su banco reclama en el certificado de deuda pendiente. La parte vendedora dice q los 13 no los tiene q pagar xq no es deuda. Pero si no lo fuese no aparecerian en dicho certificado. .. decide la parte vendedora cancelar por su cuenta la hipoteca pero a dia 28 de mayo aun no lo han solucionado y decidimos q ya no queremos la vivienda y q nos devuelvan la señal recordandoles q segun contrato d arras la fecha limite era el 14 de mayo. Ni siquiera les reclamamos el doble… solo los 3000. Hoy nos contestan q su abogado determina q ellos no han incumplido ya q fue mi banco los q pusieron esos 13 mil de mas.de q modo debemos reclamar? Hay que llegar a juicio? Muchas gracias de antemano.
Carolina
Pide ayuda a un abogado, y tendrás que reclamarlo vía judicial si no acceden de buena voluntad.
Saludos
Si un propietario de un local autoriza a un particular por escrito pero sin poder notarial para que venda este como mejor le parezca y asi lo hace acordando unas arras y firmandolas el y el comprador solos,y sin contar con la firma del propietario, quien seria el responsable de pagar el duplo de estas en caso de que el dueño del local se arrepintiese o decidiese ya no vender y se negara a recojer estas arras.
Y si en vez de un particular el autorizado fuese un profesional inmobiliario?
Me temo que ese contrato es vinculante.
¿ y el poder de representacion entonces?
Las inmobiliarias no pueden firmar los contratos privados de compraventa en nombre del vendedor salvo que tengan un poder notarial suficiente para hacerlo y se reseñe y compruebe en el contrato. Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor. Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme este documento, el apoderado deberá de presentar la copia autorizada notarial, es decir, el original firmado por el Notario, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarle para la venta, por lo que es conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compravent
Haz una consulta a un abogado para que te aclare exactamente cómo es la ley.
Salu2.
Ese es el problema que cada uno dice una cosa, unos que si no es una inmobiliaria y en caso de ser un particular no es posible sin poder notarial, otros que da lo mismo y no es necesario en ningun caso…
Pues tendréis que dejar que un juez dictamine una sentencia.
Perdona paula tengo un problema parecido al tuyo como lo resolvisteis.a mi a firmado la notaria por nosotros
No quisiera llegar a juicio, por eso pregunto.
Pero entonces para que se pueda contratar en mi nombre con esto valdria, y pudiera llegar por tanto por ejemplo tambien a un acuerdo con el comprador como «si lo compras ademas el vendedor te paga un viaje a las vegas»
“si NO lo compras (ademas del duplo de las arras) el vendedor te paga un viaje a las vegas»
Como ya te he dicho. Si ni siquiera los abogados se ponen de acuerdo, ¿qué quieres que te indique yo?
Tenéis que poneros vosotros de acuerdo, y no es así, lo tendrá que decidir un Juez.
Salu2.
Buenos días, mi madre ha heredado una vivienda de su tia. ya ha pagado todos los impuestos que le correspondían y la documentación está en el registro de la propiedad para poner la casa a nombre de ella. Tenemos una pareja que quiere comprar la casa, quieren hacer una contrato de arras para reservar la casa. Podemos hacerla sin tener todavía la documentación del registro de la propiedad? Como se podría hacer una reserva sin esos datos?
Muchas gracias
El contrato de arras se puede hacer cuando se quiera. Otro tema es que el comprador quiera entregarte un dinero por la compra de una vivienda que aún no esté al nombre del vendedor.
Salu2.
Hola, soy parte compradora y la agencia intermediaria (inmobiliaria) me exige las arras a nombre de esta agencia. Es un 10% del importe de la vivienda. Extender un cheque a nombre de una inmobiliaria con una suma de dinero considerable no me hace ninguna gracia. Se que hay nota de encargo por parte del vendedor, pero aún así, siendo el comprador, ¿me puedo negar?
Me quedaría mas tranquilo si el cheque estuviera a nombre del vendedor/es.
Gracias!
Es un poco extraño. el Contrato de arras lo firman el comprador y el vendedor, no un intermediario.
Salu2.
Puedes decirles que o firman los vendedores el contrato de arras, o no hay operación.
Dado como están las cosas, no creo que quieran perder la venta por esa tontería.
Hola, es suficiente y legal el motivo para restringir el contrato de compra-venta el hecho de no avisar al comprador que la vivienda a la que esta interesado comprar tiene hipoteca? el comprador exige devolucion de arras por el motivo mencionado. La vivienda esta libre de cargas y el comprador tiene todos los documtos de la vivienda (escritura,copia simple.. ) a la hora de firmar ante el notario el comprador se hecho para atras y no quiere comprar la vivienda por el motivo mencionado. en caso que no es un motivo suficiente y legal el importe arras no se devuelve al comprador hay alguna parte que debe abonarse al intermediario (inmobiliaria) por servicios y perjudicios causados? o arras se queda el propietario en su total integridad?
Efectivamente, ya que en el momento de la escritura, el vendedor puede liquidar la hipoteca justamente antes de la venta.
No es motivo suficiente para devolver las arras.
De hecho, la mayoría de las vivienda que se vende tienen una hipoteca en vigor y lo que se hace es como te he dicho.
Salu2.
Muchisimas gracias por su respuesta. Me gustaria saber tambien si el importe de arras se queda el propietario en su total integridad?
Sí, para eso es.
hola, estoy a punto de vender mi piso de particular a paritucal, el cual solo tiene de carga la hipoteca. como deberia proceder paso por paso? es más recomendable que me lleve este tema un notario? y en ese caso cuanto suelen cobrar por llevar toda la operacion de principio a fin?
Lo tenéis que llevar todo a un notario, sí o sí.
El coste de la notaría ronda entorno a unos 1.000 euros o quizás algo más además de otros costes (Impuestos, registro, etc) que suman aproximadamente el 10% del valor del precio de compra-venta.
Salu2.
Hola tenemos una propiedad de una herencia en una inmobiliaria este jueves nos dijeron que tenían comprador y al principio dijimos que si por Tel y mandamos documentación por email pero no llegamos a firmar ni recibimos ningún dinero del contrato de arras.ahora la inmobiliaria nos reclama 6000 euros o nos lleva a juicio que podemos hacer
Intenta negociar. Legalmente no habéis firmado nada, pero eso se podría interpretar de mala fe.
Realmente habéis dado el sí, y habéis mandado la documentación.
Salu2.