La compra venta de una vivienda no es una operación rápida y mucho menos barata. El proceso de compra se puede estirar durante semanas desde que las partes acuerdan el precio, el comprador busca financiación y hasta que se firma ante el notario las escrituras de compra venta.
Durante ese tiempo pueden ocurrir muchas cosas: el vendedor encuentra otro cliente al que le puede vender por un precio superior o el comprador encuentre otra vivienda que le gusta más o que sea de las mismas características pero con precio inferior.
Para evitar que ninguna de las partes se eche para atrás, se firman un contrato de arras que penaliza a ambas partes si tal situación ocurriese.
¿Qué es la señal o arras?
El contrato de arras es el compromiso de la venta de la vivienda tanto por comprador como por vendedor, entregando el primero una señal indicativa de su intención de comprar la vivienda.
Sin embargo, este compromiso no es definitivo, ya que ambas partes podrían echarse para atrás.
¿Qué ocurriría si el vendedor se echara para atrás?
En ese caso, el vendedor debería devolver al comprador el doble de la señal, tal como se indica en el artículo 1454 del Código Civil.
A este tipo de arras se les denomina penitenciales y debe indicarse en el contrato que se trata de arras de este tipo.
En el caso de las arras del tipo confirmatorias resumidamente podríamos decir que darían derecho a la resolución del contrato y en el caso de arras penales a la indemnización por daños y perjuicios siempre que éstos se pudieran demostrar.
¿Y si fuera el comprador el que finalmente decidiera no adquirir la vivienda?
Entonces lo habitual es que pierda la señal que dio como anticipo.
De todas formas, se podría acordar negociando entre ambas partes, incluir una cláusula que indique que las arras serán devueltas al comprador en el caso de que éste no consiguiera financiación hipotecaria.
¿Cómo se elabora el contrato de arras?
Si la compraventa del inmueble la estuviera realizando a través de una inmobiliaria, ésta le facilitará un modelo de contrato de arras. Sin embargo, si la compra o venta fuera directamente entre particulares, conviene conocer bien os datos y cláusulas que deben figurar en el contrato tal como indicamos a continuación, ya que son de obligado cumplimiento.
¿Qué datos deben figurar en el contrato de arras?
Deben figurar los datos personales tanto del comprador como vendedor: nombre y apellidos, estado civil, domicilio, Documento Nacional de Identidad (DNI) y estado civil, comprobando en el momento directamente del DNI original que los datos son correctos.
Conviene comprobar por el comprador antes de firmar nada los datos del vendedor. Que realmente es su identidad y titular de la vivienda, así como que ésta se encuentra libre de cargas y gravámenes, y que la superficie corresponde con la indicada en las escrituras solicitando la denominada copia simple.
Deberá figurar expresamente que la vivienda está libre de arrendatarios u otros posibles inquilinos.
Datos del vendedor:
- En el caso de que el vendedor sea un matrimonio en bienes gananciales deberán firmar ambos cónyuges.
- Si el inmueble tuviera como titulares dos o más personas proindiviso, deberán comparecer y firmar todos.
- Si la venta la realizara otra persona (un apoderado) en representación del titular, se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.
- En el caso de que se tratara de una sociedad, deberán indicarse y comprobarse los datos del representante así como los documentos por los que está facultado a realizar la operación.
Datos del comprador:
- Si la compra la realizara un matrimonio sería suficiente con la firma de uno de los cónyuges.
- En el caso de que la compra la realicen varias personas en proindiviso, deberán firmar todas ellas.
- Si quién adquiriera el inmueble fuera una empresa o sociedad deberán indicarse los datos del representante y con qué documentos se le reconoce como firmante en nombre de la misma.
Datos de la vivienda:
- Dirección de la misma (localidad, calle, planta, piso, puerta), su superficie, el número de inscripción en el Registro de la Propiedad y la referencia catastral de la vivienda.
- Debe indicarse también si se vende o no con trastero y garage y el número de indentificación de ambos, así como indicar también su superficie y dirección exacta.
Cargas de la vivienda:
- En el caso de que pesara alguna carga sobre la misma, debería indicarse también de forma expresa el acuerdo que sobre ellas hubieran llegado comprador y vendedor, como puede ser subrogación de la hipoteca o acordarse la cancelación de las mismas antes de la formalización de la escritura pública de la vivienda.
Precio de la vivienda:
- Las arras o señal se consideraría un anticipo ya del pago de la vivienda y se deduciría por tanto del precio total de la misma.
- Sin embargo, es importante indicar una fecha en concreta (que puede ser días o meses, aunque lo normal es que este plazo sea de 20 a 40 días desde la firma del contrato de arras) en la cual se realice el resto del pago.
- Lo habitual es que este pago restante se realice a la firma de las escrituras públicas y entrega de llaves ante notario, donde se haría constar la realización del pago.
Gastos de la compraventa:
- Lo habitual salvo que se pacte de otra forma, es que el vendedor se haga cargo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de un agente inmobiliario y el comprador del resto de los costes.
- Debería figurar claramente el contrato de arras que los gastos que se deriven de la vivienda desde la firma del contrato de arras y hasta la entrega de llaves y formalización de las escrituras correrán a cargo del vendedor.
Una vez indicados y comprobados todos estos datos podría realizarse ya la firma y entregar la señal del contrato de arras por ambas partes.
Para ver un modelo de contrato de arras o señal, haz click aquí.
Artículos relacionados:
Buenos dias:
Hace poco hemos puesto en venta mi casa y hay un comprador que ya ha señalizado con 10.000 euros a traves de un contrato de arras, el problema es que la inmobiliaria (es Era) dice que esos 10.000 euros no nos los transfiere a nosotros, sino que se lo quedan ellos hasta la firma de la escritura de la casa. Es esto correcto?? Muchas gracias por todo de antemano y un saludo.
Depende de cómo hayas firmado el contrato con Era, si le has dado exclusividad o no para la venta de tu inmueble.
Si le has dado exclusividad, en principio no te tendría que darte nada ya que ellos se encargarán de vender tu vivienda…
En caso contrario, les puedes pedir las arras, y si no te los dan, les puedes amenazar que lo vas a vender a otro comprador (siempre que tú no hayas firmado las arras: nunca lo tienes que firmar si no recibes el dinero).
La cuestión es la esencia del contrato de arras, una señal que ata tanto al vendedor como al comprador, y en caso de que se eche para atrás uno de los 2, se queda con las arras o el otro tiene que pagarle el doble de las arras.
Salu2.
Muchas gracias, me has aclarado bastante porque efectivamente tienen la exclusividad, por lo que no me van a adelantar esos 10.000 euros para que yo pueda dar la señal en la compra de mi casa 🙁 Gracias por tu ayuda y un saludo.
Si le has dado exclusividad, pueden hacer lo que les venga en gana, y lo más probable es que no lo hagan, ya que si finalmente pierde la venta, se quedarán con la señal sin que tu veas un duro.
Ellos se encarga de que la venta que llegue a buen puerto…
Otro tema es que por un favor, te adelante algo de dinero, pero no lo creo.
Esta es una de las razones por la que nunca hay que dar la exclusividad a una inmobiliaria.
Salu2.
estamos en tramites de adquirir una vivienda pero la inmobiliaria nos exigue un 10 por ciento para el contrato de arras sobre el precio de la casa es correcto? y otra pregunta es lo mismo dar una paga y señal que el contrato de arras?
Sí, es lo mismo. El contrato de arras obliga a ambas partes a llegar a buen puerto la compra-venta de la vivienda y aunque el importe no es fijo, un 10% no nos parece exagerado.
Salu2.
Buenos dias, perdonad que os moleste de nuevo, pero quería preguntaros algo. Va camino de 3 meses que el comprador de nuestra casa sigue buscando un banco que le conceda el préstamo hipotecario, hemos retrasado en el contrato de arras ya en una ocasión la fecha de escritura y mañana vence esta segunda fecha, quieren retrasarlo de nuevo y a nosotros nos parace un tiempo excesivo. La pregunta es, cuántas veces se puede retrasar la fecha de escritura en un contrato de arras? podemos decir que ésta es la última vez que modificamos fecha y si no consiguen la hipoteca quedarnos con la señal o parte de ella?? Muchas gracias por vuestra información y un saludo, nos estais siviendo de gran ayuda.
Realmente en el contrato de arras se fija una fecha tope para la escritura que si lo incumple una de las partes, la otra se queda con la señal dada o el doble de la señal, si lo incumple el vendedor.
Por lo que entiendo es que le has concedido ya una prórroga, y no tienes porqué darle más tiempo al comprador… leete bien el contrato que habéis firmado, para verificar si se fijó la fecha de la escritura o no.
Salu2.
Buenos dias:
Ya está todo claro, el comprador de mi casa se ha echado para atrás, no quiere comprar y desconocemos el motivo y ni siquiera ha firmado la ampliación de fecha de escritura del contrato de arras. Ahora lo que queda es luchar los 10.000 euros que dió de señal y que tiene en su totalidad la inmobiliaria Era. Mi pregunta es, qué porcentaje por ley puede llevarse Era de esa cantidad?? Me he leído y releído el contrato de arras y no viene nada al respecto. Ellos me dicen que un 50% pero no les creo ya que han llevado de manera pésima toda la operación y si nos han informado de algo es porque yo he tenido que buscarme la manera de que nos informaran. Muchas gracias por todo de nuevo y un saludo.
Depende de qué has firmado con la inmobiliaria y si le has dado la exclusividad o no.
Realmente, te tenía que haber entregado las arras a tí.
Salu2.
Si como dije hace dias atras tristemente si que firmamos la exclusiva con Era, pero nos ham dicho hoy que les pertenece un 50% de la señal y nos parece excesivo de ahi que nos quisiéramos asesorar antes con ustedes sobre que dice la ley al respecto cuando en el contrato de arras y en la exclusiva no se indica nada. Una saludo y gracias por contestar.
Ese es el problema, realmente si quieren incluso no te tienen que dar nada ya que ellos tiene la exclusividad para venderte la vivienda, así que si alguien hace una reserva, a tí no te influye en nada.
Por eso no es recomendable nunca firmar la exclusividad. Creo que no tienes nada que hacer… al menos te va a dar el 50% de las arras.
Salu2.
Hola soy el comprador. El vendedor es una empresa, sl. He firmado un contrato de arras penitenciales con entrega de 18.000€ y como fecha tope para la firma publica ante notario el 22-11-11. El dia 18-11-11 avisamos al vendedor para firmar el día 22 en al Notaria. El vendedor ahora dice que tenemos que escriturar por menos de lo puesto en el contrato ya que de lo contrario tiene que pagar mucho a hacienda y si no acepto que no firma. Le he enviado un burofax para que se presentara en la notaría el día 22. Si no viene lo voy a demandar, supongo que me será facil ganar el juicio, no? o que puede alegar el vendedor? Gracias.
Efectivamente, será muy fácil de ganar, si todo está bien estipulado en el contrato de arras.
Te tendrán que devolver tus 18.000 euros + otros 18.000 euros de penalizaciones por incluir el contrato.
Salu2.
Hola, estoy en trámites para la venta de un piso, y tengo varias dudas, en primer lugar, este piso actualmente esta desocupado desde hace un tiempo, y por tanto los suministros (gas, agua, luz) están desconectados,¿Quién debe de hacerce cargo economicamete de dar de alta estos suministros?
En segundo lugar, me propones hacer un contrato de arras de un 1% del valor de venta del piso, es un valor correcto, tengo que tener en cuenta algo en especial en este contrato de arras?
Por último, me comenta la inmobiliaria, que la pareja que tiene pensado comprar la vivienda, me pide entrar en el piso unos 10 días antes de hacer la escritura pública, para acometer ciertos trabajos de limpieza, pintado etc en la vivienda, puesto que tienen niños pequeños y quiern entrar a vivir con ellos en las condiciones óptimas, esto es correcto? tengo que hacer algún tipo de documento o contrato? Muchas gracias por su respuesta.
Saludos.
1. Lo tendrá que hacer el nuevo dueño.
2. Eso depende de lo que pactéis, pero es una cantidad bastante buena. ¿Qué tienes que tener en cuenta? leete el artículo (arriba).
3. No, eso no se lo permitan, y si lo dejas como condición subir el contrato de arras por un importe mucho más superior (mínimo el 5%).
Salu2.
Hola estoy apunto de firmar un contrato de arras de un local y lo vamos a hacer por un año ¿lo veis normal o es mucho tiempo? y ese año puedo disfrutar yo del local si asi lo concretamos? y si es asi los contadores se cambian de nombre o le pago yo los recibos al propietario? gracias y un saludo
Eso dependerá de tus necesidades, pero generalmente un contrato de arras es para 1 o como mucho 2 meses.
En cuanto a los contadores, eso depende de cómo lo negocies y como mejor te convenga.
Salu2.
Hola me pongo en contacto con ustedes referente a un problema con la compra de una vivienda de activo bancario.
Señalice la vivienda despues de negociar con el banco su precio por la reforma que tenía que realizar, por que el antiguo propietario se había llevado ventanas, radiadores, caldera etc.
Mi problema es que firmo la semana que viene y al hacer una visita antes de la firma me encuentro que alguien ha entrado y llevado instalación eléctrica haciendo destrozos por toda la casa. Mi pregunta:
Si me echo para atrás la compra me devuelven la señal y los gastos que me cobra mi banco ? O tengo que negociar otra vez el precio de compra.
La fecha del contrato ya ha espirado.
Un saludo y gracias
No, la señal que has entregado se perdería.
Pero el propietario te debería de entregar la vivienda en las condiciones que viste cuando entregaste la señal.
Deja constancia de los hechos para poder reclamar después.
Salu2.