La compra venta de una vivienda no es una operación rápida y mucho menos barata. El proceso de compra se puede estirar durante semanas desde que las partes acuerdan el precio, el comprador busca financiación y hasta que se firma ante el notario las escrituras de compra venta.
Durante ese tiempo pueden ocurrir muchas cosas: el vendedor encuentra otro cliente al que le puede vender por un precio superior o el comprador encuentre otra vivienda que le gusta más o que sea de las mismas características pero con precio inferior.
Para evitar que ninguna de las partes se eche para atrás, se firman un contrato de arras que penaliza a ambas partes si tal situación ocurriese.
¿Qué es la señal o arras?
El contrato de arras es el compromiso de la venta de la vivienda tanto por comprador como por vendedor, entregando el primero una señal indicativa de su intención de comprar la vivienda.
Sin embargo, este compromiso no es definitivo, ya que ambas partes podrían echarse para atrás.
¿Qué ocurriría si el vendedor se echara para atrás?
En ese caso, el vendedor debería devolver al comprador el doble de la señal, tal como se indica en el artículo 1454 del Código Civil.
A este tipo de arras se les denomina penitenciales y debe indicarse en el contrato que se trata de arras de este tipo.
En el caso de las arras del tipo confirmatorias resumidamente podríamos decir que darían derecho a la resolución del contrato y en el caso de arras penales a la indemnización por daños y perjuicios siempre que éstos se pudieran demostrar.
¿Y si fuera el comprador el que finalmente decidiera no adquirir la vivienda?
Entonces lo habitual es que pierda la señal que dio como anticipo.
De todas formas, se podría acordar negociando entre ambas partes, incluir una cláusula que indique que las arras serán devueltas al comprador en el caso de que éste no consiguiera financiación hipotecaria.
¿Cómo se elabora el contrato de arras?
Si la compraventa del inmueble la estuviera realizando a través de una inmobiliaria, ésta le facilitará un modelo de contrato de arras. Sin embargo, si la compra o venta fuera directamente entre particulares, conviene conocer bien os datos y cláusulas que deben figurar en el contrato tal como indicamos a continuación, ya que son de obligado cumplimiento.
¿Qué datos deben figurar en el contrato de arras?
Deben figurar los datos personales tanto del comprador como vendedor: nombre y apellidos, estado civil, domicilio, Documento Nacional de Identidad (DNI) y estado civil, comprobando en el momento directamente del DNI original que los datos son correctos.
Conviene comprobar por el comprador antes de firmar nada los datos del vendedor. Que realmente es su identidad y titular de la vivienda, así como que ésta se encuentra libre de cargas y gravámenes, y que la superficie corresponde con la indicada en las escrituras solicitando la denominada copia simple.
Deberá figurar expresamente que la vivienda está libre de arrendatarios u otros posibles inquilinos.
Datos del vendedor:
- En el caso de que el vendedor sea un matrimonio en bienes gananciales deberán firmar ambos cónyuges.
- Si el inmueble tuviera como titulares dos o más personas proindiviso, deberán comparecer y firmar todos.
- Si la venta la realizara otra persona (un apoderado) en representación del titular, se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.
- En el caso de que se tratara de una sociedad, deberán indicarse y comprobarse los datos del representante así como los documentos por los que está facultado a realizar la operación.
Datos del comprador:
- Si la compra la realizara un matrimonio sería suficiente con la firma de uno de los cónyuges.
- En el caso de que la compra la realicen varias personas en proindiviso, deberán firmar todas ellas.
- Si quién adquiriera el inmueble fuera una empresa o sociedad deberán indicarse los datos del representante y con qué documentos se le reconoce como firmante en nombre de la misma.
Datos de la vivienda:
- Dirección de la misma (localidad, calle, planta, piso, puerta), su superficie, el número de inscripción en el Registro de la Propiedad y la referencia catastral de la vivienda.
- Debe indicarse también si se vende o no con trastero y garage y el número de indentificación de ambos, así como indicar también su superficie y dirección exacta.
Cargas de la vivienda:
- En el caso de que pesara alguna carga sobre la misma, debería indicarse también de forma expresa el acuerdo que sobre ellas hubieran llegado comprador y vendedor, como puede ser subrogación de la hipoteca o acordarse la cancelación de las mismas antes de la formalización de la escritura pública de la vivienda.
Precio de la vivienda:
- Las arras o señal se consideraría un anticipo ya del pago de la vivienda y se deduciría por tanto del precio total de la misma.
- Sin embargo, es importante indicar una fecha en concreta (que puede ser días o meses, aunque lo normal es que este plazo sea de 20 a 40 días desde la firma del contrato de arras) en la cual se realice el resto del pago.
- Lo habitual es que este pago restante se realice a la firma de las escrituras públicas y entrega de llaves ante notario, donde se haría constar la realización del pago.
Gastos de la compraventa:
- Lo habitual salvo que se pacte de otra forma, es que el vendedor se haga cargo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de un agente inmobiliario y el comprador del resto de los costes.
- Debería figurar claramente el contrato de arras que los gastos que se deriven de la vivienda desde la firma del contrato de arras y hasta la entrega de llaves y formalización de las escrituras correrán a cargo del vendedor.
Una vez indicados y comprobados todos estos datos podría realizarse ya la firma y entregar la señal del contrato de arras por ambas partes.
Para ver un modelo de contrato de arras o señal, haz click aquí.
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Buenos días, queria hacer una consulta.
Soy la parte vendedora y hice un contrato con el comprador de forma particular, donde constaba el precio total de la compra y fecha en que se firmo dicho papel, el me dio una señal para reservar la vivienda. En el contrato no puse limite de fecha, y mi pregunta es si por ley hay un tiempo o esta reserva puede durar toda la vida.
No he encontrado nada al respecto en la ley. Sólo dice que el plazo es lo que se establece en el contrato de arras.
Debiste utilizar un modelo estándar o utilizar los servicios de un profesional para estos temas para evitar inconvenientes como estos.
Salu2.
Hola, tenemos la intencion de adquirir una vivienda de segunda mano. Nuestra duda es que despues de haber visto el piso dos veces y decidirnos, la inmobiliaria nos obliga a firmar un contrato de PROPUESTA de compraventa del inmueble depositando una cantidad de 5000€ para que el de la inmobiliaria comience la negociacion sobre el precio con el propietario. ¿Es esto normal? Si la propuesta es aceptada por el vendedor , estos 5000€ se convertirian en señal del contrato de arras. Ruego me ayudeis. Gracias
Hola
Si estais de acuerdo con el precio de venta, lo suyo es firmar directamente un Contrato de arras.
En el artículo superior podéis ver más información sobre los contratos de arras y los datos que en él deben figurar..
Lo de contrato de Propuesta de compraventa no lo vemos claro.. ¿Para qué? ¿Para negociar el precio (se supone que el precio ya está acordado..)?
Antes de entregar dinero, tener muy claro todo. Mientras tengais mínima duda no abonéis nada..
Salu2
Buenas tardes,
Una consulta, no sabemos qué hacer. Acabamos enterarnos de que han vendido el piso que habíamos señalizado.
¿Qué se puede hacer? ¿O no se puede hacer nada?
Gracias y saludos.
Supongo que tienes contrato de arras.
El que te iba a vender te tiene que devolver el dinero señalizado, y una indemnización de igual importe.
Salu2.
Buenos días,
Soy la parte vendedora y en el contrato de arras vamos a fijar como fecha máxima el 31 de diciembre de 2016, es posible poner una claúsula acordando que la fecha puede adelantarse si yo consigo comprar un piso antes de esa fecha? Como debería redactarlo?
Gracias.
Me temo que es un poco abusiva esa clausula.
Eso sí, no se suele poner una fecha de firma tan alejada. De abril a diciembre, hay 8 meses. No se suele dar tanto plazo.
Lo que podéis hacer es fijar un plazo más corto (2 meses) e indicar algo así como que una vez vencido la fecha, el vendedor permitirá ampliar el plazo siempre que no haya comprado otra vivienda o algo así, fijando el límite de dichas ampliaciones hasta diciembre.
Salu2.
puede o debe figurar en el contrato de arras si la vivienda queda amueblada o no?
Puedes indicar todo lo que se quiera en dicho contrato que es por acuerdo de las 2 partes.
Salu2.
Este artículo es incorrecto.
¿? el motivo, en qué te basas? Decir algo así hay que fundamentarlo, ¿no?
Hola!!
Supuestamente compramos un piso, una herencia , nos dicen que habían creado una comunidad de bienes. No teníamos idea que existiera el dichoso contrato de arras y más los distintos tipos. Nos dejamos guiar por el vendedor, nos pidió de señal una cantidad que no fuese inferior al 10% de lo ajustado. Firmamos un escrito en el que se reflejaba que se hacía una entrega a modo de confirmación de compra de tal vivienda. No le pusimos fecha límite. El hombre necesitaba un tiempo para encontrar una vivienda de alquiler, supuestamente iba a ser muy corto. La vivienda era de tres personas, firman dos la tercera estaba de acuerdo pero estaba lejos. Otro error.
Pasados tres meses de haber entregado la señal, nos llama para decir que por consejo de su abogado, nos devuelve la señal pues no sé puede tener tanto tiempo un dinero que no es suyo y la otra parte lo puede necesitar. El acuerdo seguía en pie y para Navidad ya estaría todo hecho. Como no hacía más que dilatarlo , decidimos hacerle un requerimiento notarial para fijar fecha de la operación, su contestación fue que había decidido no vender. Hemos hablado con abogado. Uno nos dice que no tenemos nada que hacer,falta la firma de uno de los propietarios, para el son arras confirmatorias,las costas en caso de perder el juicio iban a ser cuantiosas, un tanto por ciento del precio de venta. Otros te dicen que te tiene que devolver el doble y tienes derecho a una indemnización por los trastornos causados y el tiempo que ha tenido el dinero. De quién me fío?? Lo que nos ha quedado claro es que es mejor dejarse aconsejar por un profesional. Problema?? Dar con alguien que realmente lo sea , te diga lo que hay , no te vea como un trabajo más y una fuente de ingreso en un momento difícil. Me agradaría recibir vuestra opinión. Gracias!!
Veo muchos problemas en esta operación.
El contrato no se llegó a firmar por los 3, aunque el dinero sí que se entregó. No hay garantías de que vayas a ganar y te supondrá un coste importante el pleito.
Salvo que realmente pienses que la compra merece mucho, pero muchísimo la pena, deberías de olvidarte y comenzar a buscar otra vivienda y pasar página.
Está bien eso de que te aconseje profesionales, pero hay veces que profesionales también tienen sus interese y es conseguir trabajo y cobrar por ello como es lógico. No se juegan nada.
Si consiguieras uno que aceptase cobrar si la sentencia es a favor…
Salu2.
firme un contrato de arras penitenciales cumpliendo todo especificado en el modelo que pasaría la vivienda sigue en venta y que agan a varias personas firmar contrato de arras esta hecho con inmobiliaria quien se quedaría con ella o perderías la señal
Ninguno perdería la seña, sino que el propietario ha de pagar el doble de la señal a la persona al que finalmente no se lo venda la vivienda.
Salu2.
Buenos días
Hemos recibido 1500 € paga y señal por la venta de nuestra vivienda.
Acordamos firmar un contrato de arras antes de un mes en una gestoría.
A quien corresponden los gastos derivados de la redacción del contrato en la gestoría??
Al comprador…..al vendedor…..partes iguales….. negociable?????
Gracias…..
Un saludo