La hipoteca para la compra de una vivienda suele ser la mayor inversión en la vida, por lo que antes de firmar nada, conviene informarse bien de todas las condiciones. Tendrá que elegir entre hipoteca a interés fijo o variable, por lo que le damos las claves para que decida cómo le convendría mejor.
Hipotecas a Interés variable
En este caso, el tipo se va modificando a lo largo de su período de amortización en función de la evolución futura del índice o tipo que se tome como referencia, es decir de un indicador que refleja el precio del dinero en el mercado. El tipo de interés variable se suele expresar como la suma de ese índice de referencia y un porcentaje llamado diferencial constante.
¿Qué tipos de interés se suelen tomar como referencia?
El Banco de España publica cada mes los diferentes índices mediante una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario inscritas por los bancos y cajas de ahorros. Los que se utilizan actualmente son:
- Euribor (el más habitual en España). El Euribor sustituyó al antiguo Mibor (aún en vigor para las hipotecas anteriores al 1 de enero de 2000).
- CECA, cuyo promedio mensual aglutina tanto el precio de los préstamos hipotecarios como el de los préstamos personales ofrecidos por las cajas de ahorro.
- IRPH de bancos es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
- IRPH de cajas de ahorro, muy parecido al anterior, en este caso se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
- El tipo medio IRPH del Conjunto de Entidades crediticias, una media de los dos anteriores
- El de Deuda Pública o rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro.
¿Qué riesgos habría en las hipotecas a tipo variable?
En general, los préstamos hipotecarios en nuestro país tienen tipos de interés que se revisan a corto plazo (semestral o anualmente), siguiendo la evolución de tipo de interés que se tome como referencia (por ejemplo el Euribor, que es el más utilizado). Hay que tener en cuenta, que al estar los tipos de interés de mercado en niveles históricamente muy bajos, existe el riesgo cierto de que una elevación de los mismos lleve a un aumento considerable en las cuotas.
En los préstamos a tipo variable el riesgo de variación de los tipos de mercado lo asume el cliente. Sin embargo, en los préstamos a tipo fijo es el banco quien corre con ese riesgo. Por eso, es frecuente que los intereses iniciales de los préstamos a tipo variable sean más bajos y que los préstamos a tipo fijo se concedan a plazos bastante más cortos. Ello hace que las cuotas mensuales ofrecidas en los préstamos a tipo variable sean sensiblemente más bajas que a tipo fijo, aunque esto no debe hacernos olvidar a lo largo de todo el plazo, se incrementan las posibilidades de que suban los tipos de interés y con ello el importe total final de todos los intereses pagados.
Hipotecas a Interés fijo
En este tipo de préstamos hipotecarios, el tipo de interés se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato, y por tanto el cliente conoce de antemano el importe total de los intereses que tiene que pagar. Ésta es la principal diferencia con los préstamos con interés variable: no hay incertidumbre sobre las cuotas futuras.
Al no asumir el cliente el riesgo de incremento del precio del dinero, el interés de las operaciones a tipo fijo suele ser superior al de las de tipo variable. Además, cuanto más se alarga el plazo del préstamo, mayor suele ser el tipo de interés.
Normalmente los préstamos hipotecarios a tipo fijo suelen ser a plazos mucho más cortos que los de tipo variable.
El mayor inconveniente en este caso es que si los tipos bajan, no podrá beneficiarse.
Tipo de interés mixto
Ya que tanto los tipos de interés variable como los fijos tienen sus ventajas e inconvenientes, a fin de paliar éstos últimos en ambos casos, surgen productos financieros a “tipo de interés mixto”, aunque en nuestro país son poco frecuentes:
Consisten en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (tres o cinco), y el resto del tiempo hasta su cancelación a tipo variable. En este caso las condiciones del préstamo (plazos de amortización, comisiones…) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable. La ventaja de esta opción sería que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos en las cuotas durante los primeros años.
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