Antes de dejar de pagar las cuotas de la hipoteca conviene saber qué otras opciones alternativas habría, cómo negociar con el banco una flexibilización de las condiciones o sino, qué consecuencias tendría el impago o la inclusión de sus datos en los Registros de morosidad.
¿Qué ocurriría si nos retrasamos en el pago de las cuotas hipotecarias?
Si el cliente se retrasara en el pago de las cuotas, tendría que abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios, con lo cual la deuda aumentaría cada vez más. En las escrituras del préstamo debe figurar la forma de calcular los intereses de demora.
Y por otro lado, las entidades podrían cobrarle una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará también recogido en la escritura de la propiedad.
Inclusión en los Registros de morosidad
En caso de impago, las entidades financieras notificarán a los Registros de Morosidad (ASNEF – Asociación Nacional de Entidades de Financiación, RAI – Registro de aceptaciones impagadas..) las cuotas impagadas y los datos de los clientes que estén en esta situación de impago. A su vez, las entidades habrán de informar de ello también, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).
No obstante, aunque siempre cabe la posibilidad de rehabilitar el préstamo abonando los importes pendientes y poniéndose al día en su pago, una vez incluidos sus datos en estas “listas negras” salir es bastante complicado, por los siguientes motivos:
- El retraso en la actualización de los datos de todo este tipo de ficheros
- Errores u omisión de datos en las peticiones de cancelación o rectificación.
- Muchas veces no reflejan la situación real del moroso, ya que no distinguen entre un moroso habitual o uno ocasional.
- En ocasiones por error no notifican al afectado su inclusión en el fichero.
- O mantienen los datos por un período superior a los 6 años, que es el plazo máximo que fija la ley.
Y mientras permanezcan sus datos incluidos en estas bases de datos de morosidad, independientemente de cual sea la cantidad adeudada, le será muy complicado o imposible solicitar ningún préstamo, ya sea para la compra de un coche, que es bastante habitual, pedir un préstamo personal, ser avalista, etc.
¿Cómo recuperará entonces la entidad financiera el dinero adeudado?
En los casos de impago, la entidad financiera podrá intentar recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria establecido en la Ley de
Enjuiciamiento Civil o sino, el procedimiento ejecutivo extrajudicial –con intervención de notario- previsto en la Ley Hipotecaria.
¿Qué alternativas habría para evitar el embargo?
El cliente siempre debe conocer que para las entidades financieras quedarse con la vivienda o propiedad del cliente sería su último recurso, pero solamente porque intentar que el cliente efectue el pago es lo más rentable para su beneficio.
Cuando el cliente tiene dificultades para el pago de las cuotas hipotecarias, lo más beneficioso tanto para el banco como para la persona hipotecada es negociar de forma personalizada la manera de flexibilizar las condiciones con el fin de que el cliente pueda hacer frente a su deuda.
Algunas de las medidas que puede negociar con su entidad financiera son por ejemplo:
- Alargar el plazo del préstamo para abaratar las cuotas.
- Contactar con entidades que refinancian la deuda o reunificar los pagos.
- Asesorar al cliente en la venta del piso y así que se pueda hacer en buenas condiciones y sin las cargas de un procedimiento hipotecario.
¿Qué procedimiento siguen los bancos en caso de impago?
En general, cuando se produce impago de las cuotas hipotecarias, el banco intenta ponerse en contacto con el cliente antes de nada mediante llamadas telefónicas, cartas, emails, sms, etc, con el fin de reclamar la deuda impagada. En general, estas notificaciones comienzan cuando el cliente tiene una cuota impagada de más de 15 días y suele terminar cuando lleva entre 90 y 120 días con cuotas impagadas.
Si el cliente no respondiera a estas notificaciones, el cliente pasaría a formar parte de los Registros de morosos (RAI, ASNEF, CIRBE, etc..)
Si todas las negociaciones por con el cliente no son suficientes y sigue existiendo el impago, el banco procederá entonces a realizar la reclamación del mismo, poniendo la correspondiente denuncia judicial. Dependiendo de la zona geográfica, este procedimiento puede tardar entre 8 y 18 meses. Transcurrido este plazo, el juez declarará el embargo de la vivienda, que en muchos casos, suele pasar a ser subastada por el banco.
Sin embargo, en septiembre del 2004 entró en vigor la nueva Ley Concursal, mediante la cual, las personas físicas pueden acogerse a un procedimiento similar a la conocida suspensión de pagos o quiebra que normalmente se aplica a las empresas que no pueden hacer frente a sus pagos, concurso de acreedores. Debido a esta ley, ha habido ya algún caso en el que el juez ha procedido a aplicar la suspensión de pagos en declaraciones de insolvencia, y por ello la vivienda no fue finalmente embargada y el banco tuvo que acordar con el cliente la forma para lograr el cobro.
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por favor, cuales son los gastos en comisiones y horarios de letrados, notarios, etc..cuando se pide dos años de carencia para ampliar y poder pagar un préstamo hipotecario.Hemos hablado esta mañana con el banco,caixabak, y me dicen que son 3000 €uros aproximadamente.por favor eso es posible.estamos mal pero se nos pone aún mas cuesta arriba
un saludo
Rafael
No sé indicarte… te diría que depende de la hipoteca.
Hay hipotecas que puede pedir la carencia sin ningún tipo de coste, pero claro ha de venir en las escrituras.
Salu2.
Hola buenas, en caso de impago de hipoteca, podría el banco embargar una propiedad compartida con otra persona, fruto de una herencia familiar, que no estuviera implicada en el embargo?. Por ejemplo,un hermano con una casa compartida en propiedad. Gracias
Sí, tu parte del bien.
Cuando existe lo que se llama tercería de dominio en un bien inmueble el embargo se puede ejecutar sólo sobre la parte embargada, es decir la cuota participativa del bien reflejada en la nota simple.
Embargo por deuda ajena y Tercería de Dominio
A primera vista parece una situación improbable, podría plantearse, ¿cómo es posible que se trabe embargo por deuda ajena sobre un bien de mi propiedad?, sin embargo, aunque parezca raro, en la práctica es posible encontrarse con este tipo de situaciones, el origen de tal confusión es diverso pudiendo destacarse entre los motivos más usuales, la falta de inscripción tras un cambio de titularidad. A fin de regularizar la situación, resulta interesante conocer que existe un procedimiento judicial destinado a subsanar ese perjuicio ocasionado que devuelve el bien a su estado original, es decir, un procedimiento que persigue el levantamiento de la carga indebidamente trabada, hablando siempre al margen del procedimiento ejecutivo, pues en el curso del mismo la anotación preventiva de embargo es válida y cumple todos los requisitos legales establecidos al efecto.
El proceso de ejecución se caracteriza por la adopción de medidas tendentes a hacer efectiva la responsabilidad del ejecutado mediante el embargo de bienes, puede ocurrir, que en el normal desarrollo del proceso surja una perturbación por parte de un tercero ajeno al mismo, es decir, aquella persona distinta al ejecutante (acreedor) y al ejecutado (deudor), se trata del tercero titular del bien sobre el que se ha anotado embargo en el proceso ejecutivo instado a fin de satisfacer el derecho de crédito que ostenta la parte acreedora.
La tercería de dominio, más que un proceso autónomo, podría considerarse un procedimiento incidental del juicio ejecutivo, a pesar que desde el punto de vista procesal no sea considerado como tal y debe plantearse la correspondiente demanda declarativa. Se trata de un mecanismo legal para la defensa de un derecho que se entiende lesionado (derecho de propiedad), por tanto, no constituye una oposición del tercero al juicio ejecutivo en curso (no se discute la existencia o no de la deuda que se reclama) sino que el objeto del mismo radica única y exclusivamente en liberar al bien de la carga (embargo indebido). La tercería de dominio por tanto, tal y como declara la jurisprudencia reiterada de nuestros tribunales de justicia, entraña una verdadera acción reivindicatoria en la que el tercero, ajeno al proceso ejecutivo, pretende defender bienes propios embargados de manera improcedente al no pertenecer éstos al ejecutado.
Como es obvio, deberá acreditarse el dominio para ejercitar este tipo de acción, por tanto, deberá acompañar a la demanda el título en el que se funde tal pretensión (aquel que acredita que se ha adquirido el bien mediante compraventa, cesión, legado, herencia, etc.), sin el mismo no se dará curso al proceso, no obstante, no se exige que el mismo constituya prueba plena del derecho que se invoca, siendo admisible en el transcurso del proceso cualquier prueba que pretenda completar o esclarecer dicho aspecto.
De lo anterior, no cabe deducir que cualquier documento sea suficiente para dar curso a la demanda, pues tal y como exige la normativa reguladora, éste ha de acreditar, al menos en principio, el dominio. Para cumplir este requisito basta cualquier documento que sirva de prueba, tales como, una escritura de préstamo o un testamento, por tanto, el juez no está facultado para apreciar, a la hora de admitir o no la demanda, si el título es válido o no, pues sólo se exige una principio de prueba.
Acreditada la improcedencia del embargo, se dictará sentencia estimando la pretensión del tercerista y acordando el levantamiento de la traba, al mismo tiempo, se admitirá el derecho existente sobre el bien objeto de embargo. Como consecuencia de lo anterior, la ejecución se suspenderá respecto a ese bien que quedará plenamente liberado y el Juzgado librará el correspondiente mandamiento de cancelación de embargo al Registro de la Propiedad que corresponda.